名古屋でビジネスチャンスを探しておられる方、 名古屋及び周辺で、
不動産(土地、建物等)に興味をお持ちの方、購入・相場・利用方法・処分方法を考えてほしい、
現地を調査したい…等でお困りの方、お気軽にご相談ください。

「不動産何でも相談室®」は弊社の登録商標です。

ニュースレター「名古屋ビジネス情報」

35年アパートローンは破たんするか?(2018年3月25日号)

約30年前1980年代後半はまさにバブル時代だ。このバブル盛期前 後に、それまでの2階建て木造アパートに代わり現存する多くの中 高層賃貸マンションが建てられた。その賃貸マンションの多くが3 点ユニットと呼ばれるバス、トイレ、洗面が一つのユニットになっ た住宅設備であった。

このような商品を使った賃貸マンションがワンルームマンション (1R)と呼ばれる賃貸マンションである。この3点ユニットの1R はその後約20年を経て商品価値をなくしていく。入居率が激減し て退去すれば新たな入居者がいない状況になっていった。築20年 で入居率が70%から50%くらいまで下がっていった。

マーケティングの要素だけではない。ファンダメンタルズからも言 える。都市部郊外に建築された学生向けマンション。築年数の新し い古いに関係なく、現在学生の減少で入居率が激減している。エリ ア市場としても壊滅的な打撃を受けている。

さてそのような状況で、ここ2-3年、融資企業先のない地方銀行が 相続対策と称してアパートに大量のクレジットを供給し市場の均衡 を破壊しようとしている。これらの多くが35年アパートローンと 呼ばれるものだ。

35年間元金均等であれば、初年度から最終返済年度まで均一に同 じ元利と金利合計の償還金を返済し続けなくてはならない。通常約 20年で入居率が70%に落ちる可能性があると考える。もし商品の 市場価値など重大な問題があれば、50%以下になる可能性もある。 にもかかわらず返済償還金は変動しないわけだ。

土地建物付き賃貸マンションで、もし建築時に自己資金がほとんど なく90%以上ローン資金で賃貸マンションを建てたら、おそらく 35年平均入居率は80%以上ないと返済できないはずだ。

結果的に新築から得られるキャッシュフローをそのまま使わずに蓄 積して、築20年以降のどこかで返済超過になることに備えないと デフォルトすることになる。

現実にバブル経済時1990年代に建てた賃貸マンションの返済を10 年以上したところで、返済金が賃料で賄えなくなり、他の事業で得 た資金を流用し続けたが、もう我慢できずに処分したくなる。とこ ろが、処分金額がロ−ン債務残高に満たず、大変な持ち出しとなる ケースをしばしば見かけた。

しかしそれでも処分できた人はまだ負け組ではない。本当の負け組 は処分した時の足りない分の持ち出し資金がなく、債務超過が続 き、最終的に銀行の意のままの処分並びに破産宣告、少なくとも弁 護士と銀行との交渉・・・・ということになるケースだ。

返済が超過するケースで、それを補てんできる他の収入が必要にな るわけだ。これが過去の経験である。

冒頭の築20年で賃貸マンションの商品価値がなくなることに対す る対策は、20年以降で大規模な再投資をして商品価値をよみがえ らせる必要があることだ。当時の賃貸マンションは逆に、今の新築 マンションより駅近で立地が良く、返済が終わっていれば新たなリ ノベーションがなされて、価格的に市場競争力もある。これが勝ち 組だ。

つまり商品価値劣化による入居率低下になる前に返済を終えて、新 たな投資ができることが勝ち組の条件だ。規模によるが一部屋何百 万円とかかるリノベーション再投資だ。しかしこれも現実に地銀が このようなリノベーション融資を断るケースもしばしば見かける。 断る理由は残存期間らしい。

逆に断られない理由は、他の事業があり、所得があることだ。

いずれにしても結論から言えば、他の事業所得がない場合、新築時 にあっても20年後にその事業所得が使えない場合、アパートロー ンは、約20年という商品価値が劣化する前に返済を完納していな ければ、破たんするリスクが高いと言わざるを得ない。

... ニュースレター本文に続く


続きを読む

物件情報

川津ビル賃貸物件情報 名古屋市栄生駅前 栄生川津ビル

弊社グループ賃貸事務所、店舗、マンション、
ワンルームマンション物件の 紹介。
社会人学生向き賃貸マンション平成25年度募集。

 

川津商事の新築賃貸マンション紹介 地下鉄御器所駅すぐの新築賃貸マンション

地下鉄桜通線 鶴舞線の交点御器所(ごきそ)
選ばれた社会人の単身者専用マンションの紹介。
可憐なたたずまいに贅沢な設備を兼ね備えたマルチスタイル

賃貸物件情報VIBRE SAKOU 名古屋市栄生駅すぐ

名古屋駅前エリアのビジネスパーソンの生活拠点、名鉄本線沿線上の学生さんの生活拠点に最適な物件。

   

特選!おすすめ物件情報

― 現在更新中です。子細委はお問い合わせください ―

弊社お勧めの売買物件、収益物件、賃貸物件、電動シャッター付車庫等。
名古屋以外から新しく名古屋の市場に参入して事業の拡大を考えられている企業様に、事務所開設に関しての
御相談を承っております。弊社の仲介業務ではそのようなコンサルティングも行っております。

賃貸物件仲介募集の申し込み

店舗・事務所・倉庫など事業用賃貸物件を探されている方が大勢おられます。
事業用賃貸物件で現在入居者募集されているオーナーの方、ぜひ弊社の募集台帳に登録ください。
図面等をお送りいただいても結構です。

不動産投資 市場分析支援情報

ニュースレター「名古屋ビジネス情報」

当社のメールマガジン購読申し込み(無料)及びニュースレターバックナンバー。
不動産ビジネス情報に限らず経済問題、ファイナンス問題、市場マーケティング、名古屋の都市問題
中部圏の経済問題等など幅広くタイムリーなテーマでいろんな情報を提供しています。

名古屋のトレンド

名古屋駅前エリア、栄エリア等々名古屋のこれからを時系列で考えるビジネスコラム

2008/栄のトレンド

2006/名古屋ビジネスマーケット

2005/栄のトレンド

2000/名古屋駅前エリア

1998年以降弊社が発信してきた名古屋ビジネス情報の膨大な情報量の中から、
各年の総括をピックアップし、名古屋のビジネスを時系列で見ることができます。

不動産経済ワーキングペーパー

ファイナンス・マクロ経済から不動産賃貸市場まで幅広く、弊社独自の調査・研究段階のワーキングペーパーを公表しています。専門誌への寄稿及びフォーラム参加記録

相談室

今までに相談室に寄せられたQ&Aの例

不動産関連の書籍(弊社関連出版)

facebook川津商事

ニュースレター情報等等、タイムラインで様々な情報を提供しています。

不動産投資支援ツール

賃貸マンション賃料相場査定システム

Web上でマンション賃料相場を査定いたします。※特許申請中

名古屋賃貸不動産市況住宅偏(2010年度版)
アセットマネージャー必携 2010版最新レポート発売開始。お問い合わせは川津商事まで。

【 見本サンプル:名古屋賃貸不動産市況 2003 】PDF

賃貸マンションの賃貸相場を統計的に解析。独自のプライシングオファモデルによる投資分析をサポート

【 名古屋賃貸マンション収益インデックス 2003 】PDF

不動産投資分析ソフト

不動産投資の収益試算表、感度分析がWeb上で確認できます。

当サイトは名古屋の不動産ビジネスに関する情報を発信することにより、名古屋の不動産投資市場の活性化を目的と
しております。ご質問などがございましたらお気軽にお問い合わせください。

― 急告 ―
「不動産なんでも相談室」は弊社が登録取得しているサービス商標(TM)です。弊社が実施している何でも相談室関連のサービスは、当ホームページでしか行っておりません。
最近多く見られる、他のサイトで類似の呼称で行っている行為は弊社とは一切関係ございません。最近あいまいな相談に対する苦情が持ち込まれております。ご注意ください。