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ニュースレター「名古屋ビジネス情報」

不動産価格崩壊、空き家問題、地方衰退の誤解(2015年10月 1日号)

まず最初に日本の不動産投資文化とアメリカの不動産投資文化の決 定的な違いを理解していただきたい。これは拙著「いまさら誰にも 聞けないプロのための不動産投資利回り(2014)」で紹介したもので ある。

日本の不動産投資市場では、1990年のバブル経済崩壊以降20年あまり概ね不動産収益率(キ ャップレート)が5%弱で推移してきた。これに対して資金調達コ スト(借り入れ金利)が概ね2%前後で推移してきた。と言う事は 何もしなくても2-3%のイールドが得られることになる。

従って賢い日本人はプロパティマネジメント、アセットマネジメント等どん なカタカナ言葉を使おうが、コストを払ってまでしてキャッシュを成長させる必要はなかった。

一方アメリカの不動産投資市場では、やはり不動産収益率が5%強 で推移しているが資金調達コストが5%前後である。つまり何もし なければイールドはないことになる。アメリカでは不動産投資と言 えば必ずキャッシュの成長が大前提となる。しかもこのキャッシュ の成長は、不動産資産を最後に売却するための価値を上げるものでな くてはならない。

売却の価値は資産の収益を元に評価される。1億円で購入した投資 資産を1億円以上で売る事がアメリカの不動産投資の目的となる。 つまり如何に低いターミナルキャップレート(TCR)を使えるかが投 資技術の目的になる。TCRとは期間終了時の収益率を意味するが、 ここまで来ると一般の方にはあまり理解できない不動産用語になっ てくる。しかし日本では不動産ビジネスの精通者、或いは不動産研 究の学者ですらTCRを使いこなせれる人は見かけない。それだけ日 本では需要が無いビジネスツールである

... ニュースレター本文に続く


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