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インスペクションと宅建取引(2020年2月10日号)

百貨店から人が去ってしまった。人類社会の将来に立ちはだかる難 題が、経済格差、若者の貧困、少子高齢化、貿易摩擦、イデオロギ ーの衝突、民族紛争から地球温暖化問題、食糧問題、そして今回の ウイルス災禍まで広がり、しかもそれが遠い将来ではなく、明日突 然顕在化するかもしれないことを理解しなければならないのか?

平成30年より中古住宅などの不動産売買において、宅建業者によ る不動産の売主、買主に対するインスペクション(物件状況調査) の斡旋の有無を契約書および、重要事項説明書に明記することが義 務付けられている。宅建業者は斡旋をしろと言うことである。

物件状況調査とは中古住宅などの傷み具合を調査し、隠れた瑕疵と 呼ばれていた不透明な部分の低減を目指し、買主・売主間で後から トラブルにならないようにしようとするものである。ここへきて、 不動産学会においても関連の論文が採択されるなど、インスペクシ ョンに対する関心が高まっている。

インスペクション自体、市場の信用を高めるものであり、信用格付 けの一つである。このような制度が正しい知識で運用され、不動産 取引市場の信用が強化されることを望むばかりである。

しかし、今回の結論としては、市場の信用はインスペクションの整 備だけで担保されるものではない。過度の期待は、流通コストの積 み増しにしかならない。したがって、すべての参加者の貢献によっ て市場の信頼創造がなされなくてはならないということである。

その一方で、このシステムの運用が議論されるにいたる過程におい て、一部有識者の間で、宅建業者が取引の成立による手数料を優先 し、その取引成立の妨げともなりえるインスペクション(物件状況 調査)の斡旋を回避してきたという説明がなされることがある。こ れも踏まえて、今回は、インスペクションに対する本来の市場ニー ズを議論してみたい。

確かに、市場において、宅建業者が取引の成立を優先する行為が多 くみられるのは事実である。しかしそれは取引業者が市場の円滑な 流通取引に責任があるからである。結果としてそれに伴う報酬もイ ンセンティブになるのは事実である。

瑕疵の問題を取り扱う弁護士などは、そればかり問題視すればいい かもしれないが、少しでも将来、取引信用を傷つける問題に発展し そうな瑕疵が予想される物件を、すべてネガティブな取引にしてし まい流通を止めてしまってもいいのか? 誰が流通経済の責任を取 るのかと言うことになる。

日本では「悪いものを悪い。」と連呼すると、市場で信用を無く す。そんなビジネスプレイヤーは市場で重用されなくなる。「悪い ものをそんなに悪くないよ。」と表現する者が信用され重用され る。これが日本人の「美徳」である。

日本の不動産取引においても、この「日本人の美徳」が忖度され続 けてきたことが事実である。それが市場で信用を勝ち取り、重用さ れ、流通を促進させ、流通に責任を持つことにつながってきた。

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