賃貸不動産経営コンサルティング

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弊社では、弊社独自マネージメント理論であるブランドプロパティマネージメントの考えに基づき、 また蓄積されたデータベース・解析分析手法を利用して、 投資意思決定に関するさまざまな意思決定をサポートします。

ここで、賃貸マンション経営の経営診断の実例を紹介いたします。
普通、アパ−ト、マンションを建てるときには、 建築会社、工務店から当該土地に計画されている物件の賃貸経営の収支のシュミレーションが提示されます。 このシュミレーションの目的は建物を建てることを是とする数字です。 ここの利益誘導の問題が生じます。

そして次に、銀行からの融資を受けるための資金繰り表が用意されます。 しかしこれは投資家の利益をあらわすものではなく、銀行の融資の安全性を証明するものです。 そして通常この二つ資料で投資の意思決定がなされます。

こので問題となるのは、シュミレーションの利益誘導の問題と、銀行のための投資になってしまうということです。

不動産投資の意思決定には、この投資にかかわる、投資者（エクイティーホルダー）、 資金提供者（デットホルダー）、取引先、 従業員などすべてのステークホルダーの利益の中からどの利益を優先するかという考え方が必要になります。
わかりやすく言えば誰のために投資をするのかということです。 この考え方を判断するにはそのための分析ツールが必要になります。 弊社では投資家の利益をマネージメントするための各種技術、手法を提供できます。

一般的な従来の収支計算書をみてみましょう。
これは、１０年前１９９０年ちょうどバブルの頃の名古屋市内のある物件の収支計画です。この計画を検証してみましょう。
未利用の自社保有（６１１．５２平米）地に５階建、床面積３６０坪。ワンルームマンション家賃４万円で４８戸。１階がテナントで施設家賃。他の駐車場が収入合計です。
土地は既存の土地で所得費が０円。建築及び関係費が２３７，３９３千円一部敷金充当により２２７，５２９千円銀行借り入れ。
表単位千円

この表の見方は、営業損益Ｎが家賃収入Ｄと支出経費（Ｌ＋Ｍ）の差額。営業外損益Ｏは借入利息。更にこれにＱ法人税（８年度から発生）を支払った後がＲ税引後損益。この累計がＳ当期未処分利益。最後に減価償却費ＭからＲの税引後損益を引いたのがＴ当期発生資金。いわゆる経営上のキャッシュフローになります。
そしてＴから銀行の返済金Ｕを払うと手元にＶの留保金が残るわけです。
結論は、５年で営業損益を黒字にして、 ８年で累積赤字を黒字にして、２０年で銀行の返済を終わる計画です。そして手元に２０年で３２，５４９千円の留保金累計Ｗが残るわけです。

どのような問題が起きたのでしょう、かいつまんで説明しますと、

�@家賃
計画では３年で５％の値上がりを見込んでいます。現在既存のワンルームマンションの家賃の値崩れが激しいのは説明するまでもありません。

�A入居率がほぼ１００％に近い計画を組んでいます。
現実には１００％は有りません。満室が続いても入退去の空白を考えれば良くて平均稼働率で９５％でしょう。余裕を見ればもっと下がる計画になります。しかも実際の市場を見ればすべてのマンションが入居率８０−９０％ではなく満室のマンションと入居率６０−７０%のマンションと２局分化してます。これは経営に大きな影響を与えます。

�B最近では営業コストが必要になります。つまり募集に関わる宣伝費等です。礼金が有れば充当できます。 逆に言えば礼金等はほとんど宣伝費で消えてしまうと言うことです。

�C最近は管理コストが発生するようになりました。
管理費は共益費とは別に、不動産業者に支払う集金業務、管理業務代行の費用が発生します。 或いは家賃保証にもなれば、家賃収入の５−１０％のコストが必要になります。

�D建物の寿命
このワンルームもバブルの頃の建築で部屋の企画が１７，８平米と極めて小さく、すでに企画自体が寿命に来ています。 投資期間の２０年の間に生活パターンが大きく変わっています。これに対応できないと入居率の維持を図れません。つまり投資期中に再投資が必要になります。 つまり２０年という長期には必ず修繕費以外に資本支出が発生するのが現実です。

およそこれらを見越したコストの予見が出来ておりませんでした。

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当社ではご計画中のマンション、アパートをアドバイスするコンサルティングを行っております。
初期調査費用は、建築費の０．３％最低１００，０００円より。資料作成、現地調査など実費がかかるときは別途いただきます。
コンサルティング項目は、

対　　象：これから新築される物件
対象地域：名古屋市近郊
診断項目：１，間取り図、収支表全般の解説
　　　　　２，家賃設定の妥当性
　　　　　３，入居需要の妥当性
　　　　　４，プロパティマネージメントの問題点
　　　　　５，短期的・長期的展望
　　　　　６，総合的経営判断
　　　　　７，アセットマネージメントの問題点

診断方法：１，弊社独自のデータベース解析技術による、家賃、入居者重要予測の調査分析
　　　　　２，弊社独自の投資分析ソフトによる、投資シュミレーション分析


面談による、計画についての解説コンサルティング（１回１時間１０，０００円程度）も行っております。お気軽にお訪ね下さい。