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名古屋オフィスビル、空室率1％台の警告(2019年5月15日号）
表題の件、以前名古屋のビジネス市場のオフィス空室率が異常に低 下している話題を取り上げた。オフィスの仲介業者である三鬼商事 のレポートを参考にした空室率である。今回はもう一度深く掘り下 げたい。
今回、日本不動産研究所の「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予 測（2019-2025）」が公表された。とくに名古屋の空室率が非常事態 警報ともいえる異常値を示している。仔細は日本不動産研究所のホ ームページを訪問していただき、空室率とは？予測の推定の仕方等 を勉強していただきたい。
このデータによると2010年初頭が10％台。2010年半ばが平均 大体7％前後、今年が1.9％になっており、今後2022迄1％台前 半にまで下がるとしている。そして2025年まで2％台が続くと している。
空室率は、今のようにデータが精緻で無かったころの以前は、5％ を割り込めば需給が逼迫して賃料が上がる、5％以上になれば賃料 が緩むという一つの業界用語があった。
しかしこの5％にはデータによる裏付けがなく、ある意味業界用語 であり、特に学者先生たちからは「都市伝説」とされて軽視されて きた指標である。しかし三鬼商事はじめ、今回の日本不動産研究所 など実務に近いシンクタンクは、非常に重要視している指標の一つ だ。
我々実務者も非常に重要視しているデータの一つだ。前のニュース レターでも取り上げたが、この指標を勘違いしやすいのは、空室率 が下がると賃料が上がり、空室率が上がると賃料が上がるという錯 覚である。
確かに賃料水準にリンクしているのは事実であるが、極端に下がり 始めると、新規需要だけでなく、スペース拡張、あるいは様々な理 由による借り換えの障害となり、市場の経済活動を止めてしまう弊 害が起き、市場を硬直化してしまう非常に重要なリスクとなる。
これは、最近問題視される住宅の空き家率13.5％と同じ間違いで ある。人の社会生活では必ず様々な理由で転居がある。そこで、転 居先にタイミングよく空き家が無いと転居ができない。人の移動が 止まってしまう。そうすると社会も停滞してしまう。社会活動には 適切な空き家率が必要になる。この適切な空室率を議論せず13.5％が異常だと いう議論は、全く素人以下の間違いである。
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