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ニュースレター「名古屋ビジネス情報」

名古屋オフィスビル、空室率1%台の警告(2019年5月15日号)

表題の件、以前名古屋のビジネス市場のオフィス空室率が異常に低 下している話題を取り上げた。オフィスの仲介業者である三鬼商事 のレポートを参考にした空室率である。今回はもう一度深く掘り下 げたい。 今回、日本不動産研究所の「東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予 測(2019-2025)」が公表された。とくに名古屋の空室率が非常事態 警報ともいえる異常値を示している。仔細は日本不動産研究所のホ ームページを訪問していただき、空室率とは?予測の推定の仕方等 を勉強していただきたい。

このデータによると2010年初頭が10%台。2010年半ばが平均 大体7%前後、今年が1.9%になっており、今後2022迄1%台前 半にまで下がるとしている。そして2025年まで2%台が続くと している。

空室率は、今のようにデータが精緻で無かったころの以前は、5% を割り込めば需給が逼迫して賃料が上がる、5%以上になれば賃料 が緩むという一つの業界用語があった。

しかしこの5%にはデータによる裏付けがなく、ある意味業界用語 であり、特に学者先生たちからは「都市伝説」とされて軽視されて きた指標である。しかし三鬼商事はじめ、今回の日本不動産研究所 など実務に近いシンクタンクは、非常に重要視している指標の一つ だ。

我々実務者も非常に重要視しているデータの一つだ。前のニュース レターでも取り上げたが、この指標を勘違いしやすいのは、空室率 が下がると賃料が上がり、空室率が上がると賃料が上がるという錯 覚である。

確かに賃料水準にリンクしているのは事実であるが、極端に下がり 始めると、新規需要だけでなく、スペース拡張、あるいは様々な理 由による借り換えの障害となり、市場の経済活動を止めてしまう弊 害が起き、市場を硬直化してしまう非常に重要なリスクとなる。

これは、最近問題視される住宅の空き家率13.5%と同じ間違いで ある。人の社会生活では必ず様々な理由で転居がある。そこで、転 居先にタイミングよく空き家が無いと転居ができない。人の移動が 止まってしまう。そうすると社会も停滞してしまう。社会活動には 適切な空き家率が必要になる。この適切な空室率を議論せず13.5%が異常だと いう議論は、全く素人以下の間違いである。

... ニュースレター本文に続く


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