ニュースレターバックナンバー

---

┏┏┏［2004-2-25］┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏
　「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
　名古屋ビジネス情報 　主宰　川津商事株式会社
┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏
名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」
へのご登録ありがとうございます。当社は不動産にとどまらず
広くビジネス情報をお届けいたします。今回は、　

　　 テーマ：　質問：その後の動向が気になります。

読者の方から「2007年完成予定と聞いてますが、その後三井ビル東 館・南館の建替え計画は、どうなっていますでしょうか？」という 質問をいただきました。おっしゃるとおり情報が出てきません。ど うなっているのでしょうか？

ただし弊社の市場分析では、多少の不確実性があっても早くやった ほうが有利と見ています。なるほど２００７年は、おそらく牛島再 開発の高層ビル完成、栄などでの完成される大型物件に伴い、かな りのテナント獲得競争が予想されます。

しかしいずれ再開発しなければならないのであるなら、もし競争優 位性があれば、早くやったほうが有利であると考えます。東京の２ ００３年問題は、当時あれだけマスコミ、不動産アナリストが騒い でおきながら、今ではその検証をする暇が無いくらい、既に次の需 要に関心が向けられています。

東京都心などの新築のビルには、どんどん未来志向の企業が入居し ています。テナントが空いているのは、流出した地域、２０-３０年 経ちリニューアルしていないビルだけです。

弊社が以前から申し上げていることですが、日本で過剰供給といわ れている問題は、本来のオーバービルディングの問題ではなく、競 争力のあるビルが勝ち、競争力の無いビルが負ける市場原理の問題 である。

今東京では、大手町など、都心部の１０００億円単位のロットのＳ 級ビルが、頻繁に持ち主を変えています。私募ファンド・ＲＥＩＴ に組み込まれたり、銀行の統合により売却されたりして、まさに戦 略的な投資がなされています。

企業再編、経済構造改革に伴って資産価値がすごい勢いで流動して います。当然エリアの地勢力も大きく変わろうとしています。資産 価値の移動は、労働力の移動、知識力の移動、魅力の移動、収益力 の移動を前提としています。魅力がある資産は周辺から収益を吸収 します。

明確に認識する必要がある事は、名古屋は他のエリアから流入を期 待できる生産性の高いエリアであることです。もちろんそれはトヨ タのおかげではありますが。名古屋周辺部においてもトヨタ企業群 の刈谷、半田などの優良な住宅地は、名古屋と変わらないくらいの 価格をしています。

当然、名古屋も企業再編が起きています。名古屋の旧地元財界に代 わって、ＪＲ東海、トヨタが存在感を増しています。旧地元財界か らも、明らかにこれら企業グループと関係を持とうとアプローチが 盛んになされております。

生産性が高いところ、収益力が高いところに移動するのが市場原理 です。東京でも何処でもどんどん先行している再開発は市場主導型 です。行政主導型ではありません。行政はサポート型でなくてはな りません。何処の再開発が市場のニーズに対面しているか？と考え れば自ずと答えが出てくるのではないでしょうか？

追記
２０-３０年経ったビルはどうしたらいいのかとよく聞かれます。ビ ルのリニューアルのひとつとしてコンバージョンがあります。次回 はコンバージョンについて考えたいと思います。

以上