名古屋の不動産 何でも相談室

弊社の不文律「市場ではあらゆる商いが市で行われ、市が立地する スペース・器が場であり、不動産の概念である。市で生まれるあら ゆる属性の価値を普遍化したものが地価経済である。」

不動産を極めるには、不動産スペースの上で行われるあらゆる商い 動向に精通する必要がある。その商いの重要な業種の一つがアパレ ルの流通業界である。

国内市場規模が9兆2千億円（2016年　前年比98％）である。そ の内訳は、百貨店が1兆9千億円、量販店が8500億円、専門店が 5兆円、その他通販が1兆4500億円（以上矢野経済研究所）とな っている。

直近の百貨店の売り上げ構成を見ても全体の31％（2017年11月） を占めており、都心のリアル流通業界のコア産業と言える。大型商 業施設、モール、SCなど不動産利用の最右翼を占める産業であり 不動産業界としてもその動向には一喜一憂せざるを得ない。

アパレル業界の不動産利用における懸念材料として挙げられるのが ネットビジネスである。Amazon、楽天その他ネットのバーチャルモ ール、ZOZOタウンなど専門サイトの進化は、確実に市場占有率を 上げている。

これらネットビジネスに対して、リアル店舗が得意とするのが実装 ビジネスである。周りの雰囲気、買い回りで、実際に手に取って、 試着してみて初めてビオジネスチャンスに結び付けるビジネスモデ ルである。しかし実際には、リアル店舗とネット店舗との商品差別 化がなく、多くのメーカーがオムニバス化しており、リアル店舗で の収益化が縮小していることは簡単に想像できる。

現実にリアル店舗で気に入った商品を見つける、あるいは探しに行 っても、サイズがないことが非常に多い。リアル店舗では大量の在 庫を確保することができていない。お取り寄せの試着がタイムリー にできないケースが多い。リアル店舗での実装ビジネスは必ずしも アドバンテージになっていない。

ネットではサイズがないケースが少なく、試着して気に入らない場 合は返品を受け付けており、どちらが実装ビジネスを具体化してい るかわからない程、ネットビジネスのビジネスンモデルが進化して いる。

そしていよいよではあるが、新たな世界的な制約条件が顕在化して きた。英字新聞に“Wasteful fashion industry attacked”と言う 記事が昨年末登場した。ファッション業界、特に最近のファストフ ァッションの浪費の問題である。これはそのまま地球温暖化問題に 対する喫緊の問題となるとしている。

詳しくはガーデアン紙などを検索していただきたいが、一部要点を 紹介すると、現在全世界で生産される服のリサイクル率は1％以下 である事。世界中で一秒ごとにトラック一台分の服が利用されるこ となく無駄になっていること、衣服のクリーニングにより大量のマ イクロプラスティックが環境に放出されている事他が問題視されて いる。

確かに大量生産、低コスト化、大量アウトレット、大量廃棄、服飾 スタイルそのものの環境負荷等、現在のアパレルビジネスモデルの 根本的な問題でもある。

このままいくと2050年までの温暖化2度C以内に収める目標に重 大な影響をもたらすとしている。今までの流通業のビジネスネスモ デルを大きく見直す必要があるわけだ。地球温暖化阻止は人間の死 活問題であり、誰かがやるのではなく全員がやらねばならない問題 である。

以下弊社が想定する新しいビジネスモデル。 まず考えられるのが、消費者は常に立体的にスキャンした自分の最 新の体形情報を登録しておき、気に入ったファッションをすべて自 分のサイズで注文をだす。メーカーはすべてカスタマナイズした裁 断縫製を、AIを使ったロボットで作る。つまり無駄な在庫なし。

リアル店舗では常に、ファッションモデルが服のコーディネートを 繰り返して、エンターテイメントを組み合わせたディスプレーショ ーをしている。消費者はそれをみにリアル店舗に集まる。服の在庫 を持たないビジネスモデルだ。これは早晩可能なビジネスモデルに なるだろう。

次に考えられるのが、全員同じ制服のようなファッションになるこ と。服飾に使用される素材に規制がかかることが想定される。これ は想定したくないが現実には配給制のビジネスモデルがこれになろ う。さてこうなると不動産スペース需要にどのような影響が出てく るだろうか？大きな問題である。

いずれにしても環境、温暖化防止の観点から不動産スペースが考え なくてはならないことはコンパクト化である。流通、移動、範囲の コンパクト化である。コンパクト化ニーズに応えなくてはならな い。大都市中心部の高度な集積、コンパクト化が必須である。名古 屋駅前の集積が社会的に容認されるものこの点があるからだろう。

以上