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＝＝＝［2000-1-25号］＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
　　　　　　　　名古屋ビジネス情報
　　　　　　　主宰　川津商事株式会社
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名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」
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　　 テーマ： 「定期借家権」いよいよ施行される

さていよいよ「定期借家権」が２０００年３月１日から施行されます。弊社にも大変多くの相談をいただいております。決定から施行迄の期間が急でなかなか子細部分まで周知されていないのが現実です。マンションなどを短期運用したい人たちにとっては大変なチャンスともなります。改めて概要を紹介いたします。

�@定期建物賃貸借は、業務用・居住用の区別、広さ、家賃の高低、大都市か否か、最低存続期間等の制約を設けていない。従来の借家権では１年未満の契約は期間の定めのない契約とされたが、定期借家権には制限が一切無い。
定期借家権には賃料改定特約による賃料増減額請求権は有りません。例えば５年間の契約期間としたら、特約により家賃を一定に固定できることになる。
契約に更新が無くなり従って、期間終了を持って契約が終了するため従来のような、立ち退き料、その他正当な事由等の概念が無くなる。
賃借人の中途解約は原則認められない。

�A新規契約をする場合、定期借家に加えて正当事由により保護される従来型の契約も可能とする。

�B定期借家権は、新規契約に限って導入することとし、既存の契約には適用しない。

定期借家権の要点

�@公正証書等の書面による契約が必要
　定期借家は、公正証書等の書面による契約が必要であり、この趣旨は、契約の更新がないことについて十分に理解されたうえで賃貸借契約が成立したことを確保し、後日、紛争が生じたときの証拠となるものである。書面は公正証書でなくともよく、私署証書でもよい。

�A書面の交付及び説明義務
　あらかじめ建物賃借人に対して、建物賃貸借の更新がなく、期間満了により賃貸借は終了することを記載した書面を交付し、説明しなければならない。この説明がない場合は、契約の更新がないこととする定めは無効となり、普通借家契約となる。なお、この部分は、法案審議により修正された部分である。

�B賃貸借終了の通知
　契約期間が1年以上である場合は、賃貸人は期間満了の1年前から6月前までの間(以下「通知期間」という)に賃借人に対して期間満了により賃貸借が終了する旨を通知をしなければならず、この通知が遅れた場合は、通知日から6月間は、賃貸借の終了を賃借人に対抗することができないこととした。これは、定期借家契約の終了について賃貸人の通知義務を定めることにより、賃借人に対する不意打ちを防ぐ趣旨である。

�C居住用建物の中途解約権
　賃借人の中途解約権については、旧改正案にはない規定であり、新法で新設された。その要件は、床面積200�u未満の居住用建物で、転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情により賃借人が自己の生活の本拠として使用することが困難となったときに、賃貸借の解約を申し入れることができ、解約申し入れから1月を経過することにより賃貸借は終了することとしている。これは居住利益の保護に配慮したものである。

�D賃料改定特約による賃料増減額請求権
　定期借家権において賃料の改定特約がある場合には、賃料増減額請求権は適用しない。

�E建物賃貸借の存続期間の撤廃
　賃貸借の存続期間は、期間１年未満とする建物の賃貸借を期間の定めがない建物の賃貸借とみなしている借地借家法第29条第１項の規定を適用せず、また、民法604条の存続期間を20年以下に制限する規定は適用しない。

�F居住用建物の既存借家契約から定期借家契約への変更の禁止
　当事者間で、居住用建物の既存借家契約を合意解約して、同一建物を目的とする定期借家契約を締結することは、当分の間、認めない。これは居住利益の保護に配慮したものである。

記事内容（財）日本不動産研究所出典

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上