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＝＝＝＝［2010年2月10日］＝＝
「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
名古屋ビジネス情報
主宰　川津商事株式会社
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不動産市場の大きなトレンド：都市の収益性

最近女性セレブ向き雑誌となっているアエラの2.15号に不動産に 関連した特集がいくつか掲載されている。直接不動産を特集してい るわけではないが見てみる不動産を取り巻く大きなトレンドが良く わかる。内容を拡張して不動産の大きなトレンドを見てみたい。

まず第一に東京の「銀座のアメ横化」である。東京銀座の老舗の百 貨店市場が撤退もしくは縮小し、更に高級ブランドショップが逃げ 出し始めている。それに代わって大型家電店、安売り専門店、ファ ストファッションなどが出店してさながらアメ横状態であるという ものだ。

この背景には、世界的なデフレ経済による流通市場の大きな変化が ある。デフレ経済になり流通市場で高額な商品が手取り足取り接客 する従来の付加価値をつけたビジネスモデルでは売れなくなってき ており、その不況が長期に続いてきたことにより、従来型の商業集 積地が痛み始めたことを意味する。

これは銀座だけでなく、全国に普及する事は明確である。新しい資 本の呼び込みを怠り、新しいビジネスモデルを取り入れていない老 舗の商業エリアは、いずれシャッター通りになりかねないというこ とだ。

次にニューヨークのマンハッタンの商業エリアが傷んでいるという 特集が出ていた。記事内容ではニューヨークで一時期注目を集めた Ｗホテルというデザインを重視したホテルのビジネスモデルがあっ たが、これが価値をなくしているというもだ。

これに関連して商業モーゲージの証券化市場の破綻の可能性がある わけだ。解りやすく言えばサブプライムローン問題の商業版である。 しかし問題の重要度はレベルが違う。サブプライムローンは金融市 場の規模からすると非常に少量ではあるが猛毒であったゆえに免疫 のない市場が大きな打撃を受けた。

しかし商業不動産モーゲージ市場はほとんどの商業銀行が関係して おり、その猛毒性（リスク）も非常に大きい。筆者は商業モーゲー ジ市場に公金を入れて救済すべきではないと考えていた。それは住 宅などの生活資源と違い商業不動産は国有化するのではなく、市場 の中で再生させるのがベストと考えていたからだ。

しかし、これほど全世界中の商業集積地の集積が痛み、商業モーゲ ージ市場が破綻すると、世界中の商業銀行がゾンビ化することにな りかねない。その一方ですでに各国の財政支出が耐性の無いレベル になりそれ自体が金融不安をあおっている状態だ。グローバル市場 の失われた10年の始まりともなりかねない。

さて最後に、住みたい町として東京の調布市が取り上げられていた。 良くある住みたくなる都市の特集であるが、軽視する事ができない。 上記に世界的な商業集積地の不況は、完全に市場に敗者と勝者を作 っている。

今イギリスなどでも大きな社会問題となっているが、バーミンガム など衰退した都市では失業者と高齢者の比重が急激に増加しまさに 限界都市になってしまっている。もちろん医療インフラなどにも大 きな影響が出ているわけだ。

勝者といえども大都市はいずれこれらを社会コストとして負担しな ければならなくなるわけだ。

記事には、アエラなどのマスコミ、或いはアナリストなどがいい街 を選ぶ、或いは一般市場が良い都市を評価する基準が掲載されてい る。それは、日常買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、 子育て教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティー、 治安関連、地域の将来性である。

これらの基準を総合すると、まず第一にいえることはすべて箱物で ある。箱物はもういらないなんて言って将来のことを考えていない 高齢者が大きなウエイトを占める都市は市場の基準から退場させら れるわけだ。

そして最近最も関心があるのが、社会コスト負担である。住民税な どの公的負担の高い安いである。河村市長が火をつけたといっても 過言では無いはずだ。国税に対しては戦況で選択肢を行使できたが、 当然住民税にも選挙を通じて選択できるのが当たり前である。

マスコミが言う、住民税の議論を選挙の争点とすると、大衆迎合主 義に陥ってしまいすべきでないというのは間違いであるはずだ。少 なくとも地方分権がなされれば選挙を通じて選挙民の監視が必要と なる。

社会コストと行政サービスは当然トレードオフの関係にあるが、コ ストを下げればその分サービスが下がるといっている都市も市場で 評価されなくなるだろう。市場はコストとサービスの効率性を見て いるわけだ。

解りやすく言えば上質なサービスとチープなコストを両立できるか どうかである。そのための大前提が地方自治の財政内容である。財 政赤字は、どんな大儀名文があろうとも今の市場では過去の遺産で しかない。

では市場評価というけれど、都市マネジメント、地方自治に市場の 評価が必要か？

こんな質問が出ること自体問題だ。市場評価が無ければもしくは低 ければ、金融ファイナンスが付いてこれない。安いリスクマネーが 入ってこれなければ、投資も起きない。市場評価が無ければ新しい 参入者もない。まさに栄エリアと名古屋エリアの違いだ。

けしてアエラの回し者ではないが、一度読んで名古屋を考えてみて いただきたい。

以上

キーワード：商業地、都市の収益、都市マネジメント、アリア戦略