ニュースレターバックナンバー

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＝＝＝＝［2009年年末特別号］＝＝
「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
名古屋ビジネス情報
主宰　川津商事株式会社
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名古屋経済21世紀最初の10年の総括

今年も総括の時期になってしまいました。今年のニュースレターを 振り返ってみると名古屋の個別の話題よりも圧倒的にマクロ経済の 話題が多かった。金融危機に象徴されるように、名古屋の市場を超 越したグローバル経済の要素の影響抜きに語れなかったわけだ。

さて、今年の総括とは、2000年から始まった10年間の総括そのも のであると考えます。この10年を一言で言えば「名古屋の元気経済」 であろう。誇張すれば100年に一度の名古屋の黄金時代だったのか もしれない。

＊セントラルタワーズの出現
10年前は、やはり日本の金融危機の真っ只中で、隠れた不良債権が 次々と明らかになり底なしのデフレ経済に入っていく状況であった。 このころになると毎年暮には夜明け前が最も暗いと言われ続けて、 その後2003年まで引き続く事になる。

そんな中、名古屋は2000年にＪＲ東海のセントラルタワーズが華々 しく登場し、名古屋駅前の元気経済の幕が開いたわけである。やは りこの2000年以降の10年の象徴は「名古屋駅前エリアの成長」と 言うことになるでしょう。

国鉄の民営化から十数年が経ち、ある意味で新自由主義（民営化） のビジネスモデルが東海地方に開花した。駅前ビジネスモデルショ ックによる元気経済の幕開けであったわけである。国鉄の民営化は 東海だけでなく、東日本、西日本その他いくつかの分社されたわけ だが、いずれもトップの色が出た個性が強い企業となっている。

東海地方はＪＲ東海の民営化を担当した須田、葛西と言う、車の両 輪のようなバランスの取れたカリスマ性コンビが東海地方にもたら したインパクト抜きに、この10年を語ることも出来ないだろう。名 古屋のオールドエコノミーに迎合することなく新しい刺激を名古屋 市場にもたらした。

既存の名古屋経済の評論家、マスコミはこぞってこのツインタワ ー・駅前ビジネスの登場をネガティブに批判した。弊社のＨＰも最 初は栄エリアを特集するものであったが、名古屋駅前のネガティブ 論評に反論する形で大きく名古屋駅前エリアの特集にウエイトが傾 いていった。

正直1990年後半には弊社のＨＰを閉鎖しようか言うくらい話題の ない市場であった。その後2000年ごろから2005年にかけての名古 屋のビックプロジェクトによる市場拡大を予想し、2006年以降の収 束調整で2010年までの10年間の絵を想定したのが弊社のＨＰとな っていたった。

そして、見事にセントラルタワーズに象徴される名古屋駅間の再生 が、名古屋経済の潜在的力を刺激したわけだ。

＊東海銀行の喪失とファンドビジネス
この10年の名古屋経済を大きく変えたもう一つの要素を忘れては ならない。それは東海銀行のメガバンクへの再編である。本質的に は姿を消したと、あえて言おう。東海銀行の喪失は東海のオールド エコノミーを良い意味でも悪い意味でも終焉させたと言えよう。

東海銀行という資金循環ポンプを失った名古屋経済圏には、その後、 外資である東京資本の金融機関・ファンド、海外資本からのリスク マネー・ファンドなどが名古屋に流入した。ファンドのビジネスモ デルについて総括をしておこう。

ファンドのビジネスモデルは市場にとって欠かせられないものであ ると考える。ファンドは１人のプレーアでとるには大きすぎるリス クを多くのファンド参加者に分散してリスクをとるモデルである。 このようなビジネスモデルがあるのとないのでは、市場のシステマ ティクスリスクがまったく違ってくる。

ファンドの象徴が上場ファンド　リート（ＲＥＩＴ）である。これ らのリートは通常、市場にある既存の大型の優良物件を保有する。 大型物件は単体企業ではリスクが大きすぎる。しかしファンドモデ ルを使い多くのリスクテーカに分散する事によって、非常に長期的 に定した、信頼できる収益に裏付けられた優良な物件となるわけだ。

名古屋でも2005年以降のファンドビジネスの参入により、都心の築 30年超のビルオーナーが物権をファンドに手放したケースが多く 見られた。彼らは古い物件をもてあますことなく出口を見つけるこ とができたわけだ。ファンドとしても都心の再生可能な物件を手に 入れることができたはずである。

その一方で現実に、市場の既存の優良物件ではなく、新築の物件を ファンドの持ち込むビジネスモデルが横行した。開発デベロッパー が開発利益を得、ビジネスの出口としてファンドに売りつけたので ある。更にこれらの私募ファンドを公開してリートの格上げする事 をめざす。をこれを業界用語で成金と呼ぶ。歩が金に成る意味であ る。

これらのファンドの多くは、持続不可能な短期的な高い家賃に裏付 けられた高額の収益物件を購入したファンドとなり、景気の循環と 共に破綻したわけだ。開発利益にむらがった開発業者に食い散らか された投資市場を生み出してしまったわけだ。このような開発業者 には、東京だけではなく名古屋の老舗の建築業者も含まれる。

しかしその一方で、これらの外資特にファンドマネーなどが名古屋 の市場に参入したことにより、確実に新しい企業文化を名古屋に持 ち込み、それまでの閉ざされた市場に新風を吹きいれたことをメリ ットとしてあげることができる。

ファンドの売りぬけるだけのビジネスモデルの悪い面に対して閉ざ すのではなく、市場の受け皿となる本来のファンドのモデルが定着 する事が名古屋の不動産市場の活性化に欠かせられない。

名古屋の都市構造的にも非常に大きなインパクトをもたらした。東 海銀行が拠点としていた広小路は名古屋オールドエコノミーの総本 山であった。名古屋駅間に位置した東京資本の企業から東京で配ら れる公共事業資金を東海銀行のネットワークを通じ地元資本のジョ イントし、それらの資金で器を作るゼネコンが広小路周辺に群がっ ていた。

彼らのアフター5が広小路に隣接する歓楽街「錦三」であった。同 じく広小路の隣接する栄エリアが東海地方の商業の中心となってい た。東海銀行の喪失は名古屋オールドエコノミーのネットワークを なくした。この破壊こそが名古屋駅前を独立したエリアとして成功 に導くことになったのである。

悪い意味では地元金融資本の核をなくした。

＊2005愛知地球博
鈴木礼二前愛知県知事と言う人も、この10年を語るのに欠かせられ ない。万博はこの10年の元気名古屋経済の花であった。この万博は、 その前の名古屋オリンピック誘致の失敗の代替案として急遽登場し たものと言われている。

しかしそれは間違いであろう。名古屋が東京のように独自で世界に 名を発信したいと言う願望の集大成であったはずであり、仮にも失 敗の延長とはいえないエネルギーがあった。

当初名古屋のほとんどの企業は、この鈴木氏の計画に乗らなかった。 勝ち馬と見なかったのである。それを自治省内でも旧タイプの鈴木 氏が貪欲に突き進んだわけだ。

万博誘致運動を通じて、環境問題、都市問題など、名古屋は真摯に 外部の批判を受け入れた。社会基盤整備を整備し使い勝手の良い都 市を心がけた。環状道路、中部国際空港、都心部の整備、自然保護 などがそれである。これらはそのまま都市の生産性の向上に貢献し たはずである。

そして2005年の景気の回復した絶妙のタイミングで愛地球博は開 催された。トヨタが世界に冠たる企業となり世界中に日本の経済の 牽引役を知らしめた時期に、見事に花を添えたのである。戦前には 名古屋が国を代表するイベントを行った記録があるようであるが、 まさに100年に一度の華やかな舞台を実現する事ができたわけであ る。

良い意味でも、悪い意味でも名古屋の市民が一番楽しめたのだろう。

＊トヨタ三河地方の輸送関連機器産業クラスターの生成
トヨタの業績がこの名古屋の10年にもたらした影響も非常に大き い。名古屋は江戸時代の江戸の町の木材需要のための木曽ヒノキの 産地であった。その後この木材を材料に柱時計などの機械産業が始 まる。大阪のような流通拠点の立地を生かした商業ではなく製造業 の遺伝子を引き継ぐエリアである。

名古屋は戦前戦後を通じて一時期三菱電機企業群の企業城下町であ った。その後トヨタがその物造りの遺伝子を引き継ぎ非常に大きく 開花させた。そのトヨタが2000年以降純利益1兆円を実現し、世界 でトップクラスの企業となった。

自動車産業は裾野の広いアセンブル産業である。当然名古屋を中心 とした三河岐阜三重にまたがる企業ネットワークが出来上がってい た。これが近代的な輸送機器産業関連クラスターを形成していった。

産業クラスターの生成に必要なのは産業遺伝子だけではない。近代 企業の経営資源はリスクマネー、知識、資源、低賃金労働、スペー スである。トヨタは他の企業と違い東京ではなく名古屋に位置した ことにより、日本の経済機軸（東京-大阪）上にあるこれらの非常に 上質な産業インフラを独占して使うことができた。

産業クラスターの生成には、そこで実現した成果の受け皿が必要と なる。収益の受け皿となる大消費地であり、収益の受け皿となる投 資先である。そして人の欲求を満たすところである。世界準の産業 クラスターには必ず大消費地が隣接している。産業クラスター生成 のもっとも大きな必要条件である。

名古屋がこの産業クラスターのフロント都市となったのがこの 2006年であった。それはミッドランドスクエアーの完成を意味する。 収益の投資の受け皿となり、人の流れを作ったのである。名古屋駅 前が東海地方の核となる輸送機器産業関連クラスターのフロント都 市となったことが名古屋の元気経済の集大成となったわけだ。

＊10年の流れ
1990年代の末ＪＲ東海が名古屋経済に新風を吹き込み刺激をした。 東海銀行の喪失により古い経済システムを破壊し、万博誘致活動を 通じての都市建設が地域経済の生産性を上げ、トヨタに象徴される 産業クラスターのフロント都市と名古屋がなり、それに花を添える ように万博が開催できた事。この一連の流れが21世紀最初の名古屋 の元気経済を作り上げたと言えよう。

そして世界的な金融危機である。この金融危機はイギリスの参上を 見ると非常に理解しやすい。アジアの安い労働力で超低価格商品を 作り、高い収益を上げて企業価値を高め、金融資本をつうじて経済 を成長させてきた。

鞘抜きの金融投資経済に軸足を置きすぎた結果見事に金融危機が生 じた。その典型の一つがイギリス・ポンドの崩壊である。かつて「日 本がいくらがんばってもものづくりで中国には勝てない」と言った 人がいる。日本の生き残るすべは金融投資立国しかないと言う人た ちだ。東京にすべての資本を集めて、効率よく投資をしなくてなら ないと豪語していた人たちである。彼らはロンドンのシティーを模 索して東京に新しい金融センターを作ろうとした。

名古屋には物作りの産業がある。不動産バブルがクズネッツ景気循 環に従う。1989年の日本のバブル経済から凡そ17-8年でまたもや 今回のバブルがはじめた。大きな問題は何もない。予定通りであろ う。さて次の10年の話をしよう。

＊危機の調整と円高不況
バブル破たん処理はいいつ終わるか？必ず聞かれる質問である。こ の答えは不動産屋なら誰で見解っているはずである。金融機関の不 良債権・過剰レバレッジは資金を投入して償却すれば処理は終わる。

不動産投資などのリアル資産も過剰に積み上げられた建物をレッカ ーで壊して償却すれば終わる。と言うわけにはいかない。過剰な実 物不動産投資は過剰な資産を積み上げた期間と同じ期間で市場に中 で新たな需要で償却していかなくてはならない。

過剰な不動産投資が都心部のビル施設であればそれが市場の中で積 み上げられた期間それ以上の期間を要する。問題はバブルの本質つ まり何が過剰に積み上げられたかを見極める必要がある。それは不 動産だけではない。むしろこの10年間に名古屋で過剰に積み上げら れた資産は、産業界の製造設備である。

この償却が当然2010年をまたぐことになろう。円高不況によりこの 償却が遅れると最悪2010年代の前半を要するかもしれないだろう。 1980年代前後の円高不況が思い出される。は地域経済にとってはた だ、ただ我慢するしかない。

当面の経済背景にある問題は、マクロ経済レベルでの金余りとミク ロ経済レベルでの資金不足であり、世界的な需要不足である。

＊新しい経済システム
製造業中心の東海地方の隆盛は、より恵まれた知識、人、物、金が 集積し、更に地域経済の生産性を高くする事にかかっている。その ためには更に東海地方の産業基盤整備を行い、名古屋都心部の効率 を良くし産業からの収益の受け皿となる仕組みをつくる必要がある。

更なる社会資本・産業基盤整備は、名古屋の政治的なポジションで は決して不可能ではないはずである。都市の生産効率を上げる新し い新都市交通システム、教育システム、インキュベーター機能、人 口の流入都市として魅力のある住環境の整備などなど更新しなけれ ばならないインフラが山積みである。

従来の都心部の都市構造が新しい市場ニーズに応えきれなくなって きている。百貨店のビジネスモデルの衰退およびそれを中心とした 都心部の衰退は名古屋だけではない。日本いや世界中の先進諸国の 大都市が抱えている問題である。体力のある大都市は新しい交通イ ンフラを模索している。

市場にリスクがこれだけ多く存在するようになった以上、リスクに 強い経済体質を作り上げる必要がある。リスクに強い資本が地元の 地産マネーである。

仮に皆さんがアメリカのニューヨークの不動産に日本から投資をし たとします。ヨーロッパで起きる紛争、中東で起きる紛争。ロシア の石油の価格、南米アフリカの鉱物資源の価格・・・これらのリス クがジャブのように効いてきて、心配でたまりません。

何か有ればすぐに引き上げてしまいます。もし名古屋の人が名古屋 の不動産に投資をしたらいかがでしょうか？中国の民族紛争も、ア フリカの経済格差も、気候変動もそれほど当面の大きなリスクでは ありません。

今回の金融危機では海外からの外資のリスクマネーがいの一番で逃 げてしまいました。地産地消の金融システムであれば逃げることは ありません。これがリスクに強い経済システムの一つである。

意味するところは地産地消の金融機関とは旧東海銀行のイメージで ある。地元資本でかつかつての東海銀行並みの経済規模を享受でき る金融システムが、これからの産業資本の育成には必要となろう。

新自由主義の下ですべての経営資源（人・物・金）を東京に集中さ せて、東京の金融市場から効率よく世界中に投資をして、金融資本 を通じて日本（東京だけ？）に収益を還元させる金融投資立国は、 世界的な金融危機と共に破綻した。

さてこれからもう一度産業資本を再編させて、地域の産業の育成に 資金を優先的に回さなくてはならないとしたら、どの様な金融機関 が必要かという事である。東海地方には、ものづくりの産業のほか に、農業、林業など環境型新しい産業の可能性も十分にあるはずで ある。

名古屋の地元資本による金融セクターの再構築は、かつての広小 路・伏見地区のような金融経済センターの再登場を意味する。三菱 東京ＵＦＪを中心に金融セクターが再構築するシナリオを想定する と、名古屋駅前の大名古屋ビルヂングの再開発にもつながる可能性 がある。もちろん旧東海銀行跡地周辺にも三菱は大きな利権を持っ ている。

もし仮に広小路伏見の金融セクターの復権が起きれば、名古屋駅前 エリアとのエリア間競争にも発展する。これは名古屋の都心部の活 性化にとって望ましいことである。

三井不動産系列のアウトレットモールが滋賀県竜王に来年夏オープ ンする予定である。高速道路1000円効果で名古屋からの関西方面へ の来客が増えていることを見込んでいるのであろう。オフィスビル の再開発に力を入れている三菱に対して商業施設を中心にしたエリ ア開発に力を入れている三井と言うイメージができつつある。

三井不動産には是非栄の商業エリアに興味を持ってもらいたい。名 古屋の今後の10年は、栄をどのように再興させるかにかかっている と言っても過言ではないだろう。魅力ある都心とは消費の集まる商 業エリアとなることである。名古屋の東京資本に求めるニーズは栄 への資本注入である。

＊リニア関連
リニア東京-名古屋間が2025年開通予定である。このビックプロジェ クトが次なる名古屋経済圏のゴールとなる。このゴールに向かって 東京の商圏と名古屋の商圏との間に駆け引きが生じ、日本のメガロ ポリスになっていくことが予想される。この方向性の中でいろんな プロジェクトが整備されていくことになる。

三菱地所の大名古屋ビルヂングの再開発が告知された。これがその まま金融センターになる可能性は少ない。しかし更なる名古屋駅前 の集積が予定通り進むわけだ。三菱のしたたかさが見え隠れする。

JR東海と郵政の間隙を縫って先回りする形になる。このタイミング は需要動向から言えば非常に重要な戦略だ。ここが民間の市場原理 と郵政の官との違いだ。官からすれば競争はせずもっと公的なあり 方を模索する立場だろうが、現実には市場競争を無視して収益を上 げる事はできない。官主導経済して無と言えども、競争に勝つ事が 目的ではないにしろ、効率的な行動が不可欠なわけだ。

いずれにしても、大名古屋ビルヂング、ターミナルビルなどの再開発 が完成する2010年の半ば、更にリニア名古屋東京間が開通する2020 年代半ばが今後名古屋経済の大きな節目になる。

＊ 世界的な需要不足
明らかにパラダイムチェンジが起きている。これが一時的なものな のが長期的なものなのかは予想できないが、マネー量を大量に供給 する事により経済成長をコントロールする新自由主義経済から、ケ インズ中心の政府支出による需要サイドの経済成長をめざす時代に 経済システムが移行しようとしている。

少なくとも、金融危機、世界的なデフレに対して世界各国で需要不 足に対する政府支出を増加している。新興国では新たなインフラ整 備のための公共投資。先進諸国では老朽化し効率の悪くなった社会 基盤資本の再構築である。一見社会主義に見られるが大きな違いが そこにはある。

これは体力勝負である。財力があるかないかで勝負が決まる。経済 システムの無駄な部分を削って限られた財力で、「効率的」に成果を 求めなくてはならない。企業も、金融機関も、公的セクターもすべ て効率化し新しい投資という体力勝負に対応しなくてはならない。

今の経済システムでは市場の成長の過程で必ずバブルが登場する。 バブルは毎回破綻する。しかしそれで世界が終わるわけではない。 又循環させなくてはならない。

今年も、当ニュースレターをお読みいただきましてありがとうござ いました。皆様の益々のご健勝を祈念して年末総括特集号とさせて いただきます。

以上

キーワード：名古屋元気経済、2010、名古屋駅前、トヨタ、愛知地球博、東海銀行