ニュースレターバックナンバー

---

＝＝＝＝［2009年10月15日］＝＝
「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
名古屋ビジネス情報
主宰　川津商事株式会社
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」 へのご登録ありがとうございます。当社は不動産にとどまらず 広くビジネス情報をお届けいたします。今回は、

　 テーマ：第16回国際土地政策フォーラム

過去数々の不動産投資市場の新しいトレンドの告知を行ってきた国 際土地政策フォーラムが10月14日東京で開催された。今回のフォ ーラムのテーマが「環境と不動産投資」である。

本年度のノーベル経済学賞は、社会資源を含めた経済市場環境の影 響に関する研究成果が取り上げられた。特定の経済主体の理論だけ に特化すると市場全体の影響が見えなくなる。今回の経済危機を止 められなかった反省から、このような分野の経済学ノーベル賞とな ったとされている。

不動産投資ビジネスがどのように環境に影響が出るかが非常に重要 になってきていることは理解できるが、具体的にどのような行動を とったら良いのか？まったく暗中模索の方が現実に多いのではない だろうか。まさにどちらを向いてビジネスをしたら良いのか解らな い状態である。

フォーラムでまず問題提起されたのは、温暖化が進むのか進まない かの議論を終え、ビジネスとしての機会を重要視する必要があると 言うものである。それは不動産投資市場に参加する者に重要なこと を要求するものである。

それは、不動産投資ビジネスに携わる以上、環境に配慮した不動産 投資が儲かる市場の仕組みを作り上げるネバならないことである。

と言うことで、各論に入っていくわけであるが、海外から参加した 第一人者の発言から読み取れる結論は、現時点での環境問題はビジ ネスであると言うことである。筆者としては、上記のようにビジネ スとして成り立つ仕組みを作る前提として、何らかの道徳規範では なく、社会貢献としてではなくビジネスとして捕らえることが重要 と言う結論を感じた。

現在の環境問題の議論の状況は、投資市場の全体の２％にしか過ぎ ない部分でほとんどの議論をしていると言うものである。この意味 は、不動産投資において環境問題が問題になる非常に大きなウエイ トを占めるのが建築資材に関する問題にあるてんである。

これは、現在ある全体の建築ストックに対し、毎年約２％が新たに 開発される。この全体の2％の部分に関する議論が現在の環境問題 の議論のほとんどを占めていると言うものである。

では残りの98％のストックに対してどのようにするのかと言う問 いに対しては、投資ビジネスである以上、身近にある手の届く果実 から食べるのがよしとする。つまりとりあえずできることから先に するという考え方であるようだ。

そのほか大きな議論はテナントと事業主の間で環境成果をどのよう に分担するかと言うものである。

この問題は非常に重要なことを示している。現在、グリーンハウス、 グリーン工場、グリーン・・と呼ばれる環境にやさしい不動産施設 の投資利回りが、そうでは無い施設に対してキャッシュフローの利 回りにおいて劣り、ターミナルバリューにおいて優れ、トータルの ネットバリューで超過する構造になっているようだ。

投資効果をどのように配分するかと言う問題は、環境に易しい投資 物件の収益構造に合わせた、市場構造を作る必要があるということ を要求している。日本のような既存建物市場が整備されていない投 資市場の構造を今後どうするかと言うことを考えなければ、環境投 資マネーの市場から日本の市場が退場させられるかもしれない。

そして最も重要な問題は環境評価格付の問題である。特に長期にわ たって環境の問題にとってメリットのあるゴールをどのように評価 するか？ビジネスである以上市場での格付が必要になるが、その格 付が世界中でもまだ絶対的なものが無いようだ。

筆者の結論としては、不動産施設の建設の問題からマネジメントの 問題まで技術がまだまだ拡張する余地が非常に大きい市場で、環境 問題はどうにでも改善できるはずであるが、しかしその方向性、評 価方法、仕組みがまだ追いついていない段階であると言う考えに至 った。

最後にフォーラムの中で使われていた言葉で、今後重要になり環境 市場使われるだろうと思われる言葉を紹介しておこう。

＊受託責任　
＊グリーンファンド　
＊サステナビリティー　

＊ＲＰＩ　　Responsible Property Investment
＊スマートグロス
＊グリーンニューディール
不動産投資市場にＲＰＩを根付かせるためにはどのようにしたら良 いか？投資マネーを受託するときにマネジメント担当者の責任が非 常に重要になる。特にグリーンファンドに果たす役割が非常に重要 である。市場のスマートな成長が重要。そのための政策、考え方の 一つがグリーンニューディール、クライメットイニシアティブなど である。

日本の学者が「サステナビリティー（持続可能）」と言う言葉を連呼 していた。この言葉が使われ始めてもう10年近く間になる。しかし その間市場に受けいれられて来たとは言い難い。画、適正な資源の 配分を通して最適な市場の利益を実現する。この資源に対して適正 なファイナンスが必要になる。環境投資マネーが要求するニーズに、 サステイナブルという概念で応えられるとは到底思えない。実際今 回の海外のゲストスピーカーからは聞かれなかった言葉である。

以上