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＝＝＝＝［2009年１月２5日］＝＝
「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
名古屋ビジネス情報
主宰　川津商事株式会社
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名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」 へのご登録ありがとうございます。当社は不動産にとどまらず 広くビジネス情報をお届けいたします。今回は、

　 テーマ：賃貸マンション市場

今年も明け賃貸マンション募集業務が佳境になってきている。賃貸 マンションビジネスに従事されている方々はお忙しくされている事 と存じ上げます。

最近の傾向としては、ここ数年の学生の数が減ってきている事が影 響して、都心に住居を求める専門学生等は年内中に賃貸マンション の契約が進み、その分かえって年を明けてからの募集競争が激しく なってきている。

その一方で、大学、専門学校の経営スタイルも変わり、都心への回 帰等特に立地のニーズが大きく変わりつつある。

今年は、3年前からの供給過多が昨年で一段落して、新築物件が激 減し、その分今までなかなか入らなかった既存の物件への入居が進 みそうである。

そこで問題になるのが2006年から2008年春にかけて大量供給され た物件が、名古屋の賃貸マンション市場に与える中長期的な影響で ある。かつては1980年代後半のバブル経済時にそれまでの2階建て の軽量鉄骨アパートから一気に現在の中高層賃貸マンションが大量 に供給された。

しかし市場はその供給をその後の社会構造の変化等の市場の新陳代 謝の中で吸収し、逆に大きなビジネス市場を形成していった。市場 の育成には発明開発より、このような大量供給こそがテクノロジー ショックを市場にもたらし、市場の構造変化を促す。

自動車が当初ヨーロッパで発明された時、テクノロジーショックは 生じていない。アメリカでフォードが大量生産を可能とした事によ って始めて、車で農作業に通う事を可能とし、農村から人が都市部 に居住拠点を移動させる事が出来、都市化バブル、農業バブルを生 んだ（川津昌作著「リスクを移転し始めた不動産投資」2008より）。

大量供給はテクノロジーショックとなると市場に大きな影響を与え る。今回の大量供給はまず中区、中村区、東区の都心部に限られて いる事、今日中スペースの革新的な技術によって大量供給なされた のではなく、供給側のファイナンス技術によってもたらされたもの である。

現実にはこれらの大量供給の中には、入居が進まず大量の空室を抱 えたままの状態にあるものを少なくは無い。これらは当時の建築コ ストから賃料設定が高くなかなか入居が進んでいない物件である。

名古屋の賃貸市場においては、このような賃貸マンションが大量に 供給されているわけだが、現実にこのような空室のまま放置されて いるという事は、市場の需給関係に実効的な影響をもたらしていな い事を意味している。

これらの物件が実効的な供給となりえた時に、市場の需給関係に大 きな影響がでると考えられる。では実効的な供給とはどのような状 況だろうか？それは現在の所有者から格安に物件が流通し、安い賃 料が設定できる状態で新しい所有者に物件が流通する必要がある。

ひょっとすると、所有者の移転が2回転くらい必要かもしれない。 いずれにしても市場相場に見合う賃料の設定ができるようになると、 一気に市場に実効性ある供給過多となり、需給関係にも影響をもた らす。

その時には、これらの物件が中区、中村区、東区の都心部の狭い市 場に限られているゆえに、その限られた市場での影響は大きいもの となろう。古いものが食われる事となる。その結果この影響が周辺 の市場を食う事になるのか？限られた市場の中だけで値崩れ等が生 じるのかは推測の範囲でしかない。

都心から離れた、名古屋市周辺部、或いは郊外都市部の賃貸マンシ ョンは、産業の景気リスク、学生の減少リスクをまともに受けると ころが登場しそうである。このようなリスクに曝されるエリアの特 徴は、一貫して市場規模が小さく、特定の需要のみに偏って頼って いる事である。

東京では新築の単身者用賃貸マンションの規模が依然として20平 米前後である。このトレンドからして名古屋の規模が一方的に25 平米を上回る物件がこの先市場を占めるのは考えにくい。賃料のア ップ、利回りから考えても。むしろ25平米以下の居住の技術革新が 登場してもおかしくは無いだろう。

法規制に対するニーズから言えば、都心型の賃貸マンションに自動 車の設置義務を付記する事は、都心部での自動車の増加を促すもの であり環境面からいろんな問題を持っている。むしろその分を緑地 帯と駐車場の設置の選択制にしたほうがより実効性があろう。この ように住環境に対するニーズも替わってこよう。

さて、今年の賃貸市場が3月までの学生需要から、4月からの社会 人の移動需要までまだいろんな紆余曲折が予想される。今年は果た して社会人の移動が起きるのであろうか？等々。

現在弊社では、2009年度版名古屋不動産賃貸市場市況（有料）の解 析作業を行っている最中である。2月までには取りまとめを行いた い。次年度の投資計画の参考になれば幸いである。

以上