ニュースレターバックナンバー

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＝＝＝＝［2008年11月25日号］＝＝
「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
名古屋ビジネス情報
主宰　川津商事株式会社
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　 テーマ：　ＪＲ名古屋高島屋イルミネーション

名古屋駅前のセントラルタワーズ正面のイルミネーションが今年も 始まっている。例年年末になると大変人出が多くなるが、11月22 日の三連休ですでに名古屋駅前ロータリーが大渋滞をしていた。

さてでは、このイルミネーションをこのまま栄に持っていったら果 たして同じ効果がでるだろうか？と考えてみると栄にはすでに路面 型の立派なイルミネーションがある。名古屋駅前ではできない魅力 である。その意味ではむしろ栄のほうが元祖であるが・・・。

栄はフロントが明確になっておらず、市場としての戦略が立てにく くなっている。フロントはそれなりにあるが、エリアが広すぎてぼ けてしまっているのか？それを理由にマーケティングが不作為にな っているのか？と言っても言い過ぎではないだろう。

最近東京などでは、住宅地でもイルミネーションを飾って楽しんで いる家がある。近所にとって迷惑なのか受け入れられているのかい ろんなケースがあろうが、いろんな意味で自分の資産を飾って楽し んでいるようだ。

直近の高額所得者向け週刊誌アエラに、子供を育てたい都市のラン キングが出ていた。昔から良くある住みたくなるランキングの類で ある。従来型の住みたくなるランキングの判断基準は、おもに自然 住環境であった。

自然環境とは快適な気候、大規模な社会基盤整備、自然インフラと 言った短時間の人の力ではどうにもならない要素である。或る意味 で神のみぞ成せる領域である。

これに対して、アエラの子供を育てたい基準は、地方自治体の育児 に対する助成金の有無、病院、小学校などの育児インフラの整備を 基準に考えられていた。これらはすべてお上・行政のなせるところ の基準である。

自然から行政レベルにランキングの基準が降りてきた事になる。更 にこれが行政レベルから民間を含めたすべてのマネジメントの結果、 その都市が優れたものになり、評価が高まる事に対するニーズがで てくると、これはもう立派な都市マネジメントに対するニーズとな る。

以前このニュースレターでも紹介した事があるが、例えば犯罪が多 発するとそのエリアでどのくらいの範囲でどの程度地価が下がるか という研究が海外にでは頻繁に見かけるが、日本ではまだ少ない。 これらに関する関心が低いのである。

しかし自然要素から、行政能力更に住民社会のマネジメント意識に まで、都市の魅力のニーズが下がってくると、確実に関心が高まっ てくる分野である。

エリア内に迷惑施設があると地価が下がる。では迷惑施設とは公害 などの害を発散する施設から迷惑住民、犯罪、差別、ごみにいたる まで広範囲に有る。これに対して逆に地価を押し上げる要素も新た に登場してくる。

例えばノーベル賞受賞者が出生したエリアはプラスとなろう。優良 企業、優良施設があるエリア、高額所得者が居るエリアだけで無く、 住民意識が高く犯罪を低く抑えようとする努力が見えるエリア。つ まりマネジメント意識が高いエリアである。

昔のような建築協定で、一律同質性（同じ建築構造、同じスタイル の住民、同程度の所得・年齢層）をよしとして、異質を排除するエ リアは、同じ職業、同じ世代ばかりが集まり、気が付けば住民みな 同じような様相、老人ばかりになり代謝が進まず、エリアとして衰 退していくことになる。過去の失敗である。

昨年国交省の不動産関係の有識者フォーラムにおいて、日本の不動 産投資市場はリートなどの整備により情報公開性が高まり非常に信 頼度が出てきたが、その一方で「マーケティング」がまったく無い という指摘が海外からのゲストスピーカーによって指摘されていた。

「都市の魅力の自然的な要素は天から与えられた天分」、「都市のマ ネジメントはお上のみのなせる領域」と言う時代を終わったのであ る。自分たちでマネジメントする時代になったのである。逆に自分 たちのマネジメントに対しての障害となる力は排除されようとする だろう。これが市場原理である。そしてマーケティングである。

「もう市場原理の時代ではない。」現在の金融大恐慌をみて市場原理 は終わったと面白おかしく書きたてるマスコミに関係なく市場原理 は更に進んでいる。住みたくなるランキングの「ランキング」こそ が、まさに市場原理の評価基準である。

住宅地にイルミネーションをつける事が良い事か悪い事かはわから ないが、自分たちの資産の魅力を高めようとする意識自体はプラス 要因になろう。このような努力をしないと、ただマイナス要素のみ が降りかかってくる。非常に重要な新しいトレンドである。不動産 業者の新しい領域になるかもしれない。

地価は所与の要件ではなく、官製によってのみ作られる領域のもの でもなく、市場の参加者が作るようになる。これがマーケティング のなせる業である。

以上