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＝＝＝＝［2008年3月17日号］＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　　「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
　　　　　　　　名古屋ビジネス情報
　　　　　主宰　川津商事株式会社
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　 テーマ：　広小路の高層ビル計画のインパクト

１６日広小路に三菱グループによる高層ビル計画のニュースが新聞 で報じられた。非常に懐かしいにおいのする話題だ。おそらく広小 路の関係者は、みなかつての三菱地所の広小路ビルヂングを思い出 すはずであろう。

三菱地所は名古屋駅前に次ぐビルとして広小路ビルヂングを１９８ ５年着工１９８７年完成で建てた。今回の大和生命の斜め正面の建 物である。このビルはその後時価会計の導入の影響で三菱からオフ バランスされて、いったん明治生命に譲渡されたが、又買い戻され てその後三菱市場のＲＥＩＴであるジャパンリアルエステートのポ ートフォリオに組み込まれた。

当時の三菱地所の関係者は、現在名古屋にまだおれらるのであろう か？懐かしい話題である。時代はそれまでのビルに対し「インテリ ジェントビル」という言葉が登場したときである。インテリジャン トビルとは当時画期的な光ファイバーを使った新型電話交換機を備 えたビルである。つまりデジタルビルの名古屋の第一号である。

これに続いて三井不動産などがインテリジェントビルの名古屋での 開発に着手し、新築ビルの建設ラッシュになる。現在のＡクラスの ビルが概ねこのとき作られたものである。この大きなパラダイムチ ェンジを起こしたのが、三菱地所による旧広小路ビルヂングである。

しかし当時は、オイルショックからようやく立ち直り、日本経済が バブル経済に突入する直前の経済の激動期である。１９８５年のプ ラザ合意を経て急速な円高がおき、日本中が円高不況といわれたと きである。

円が１ドル３６０円から１００円台に突入する時代である。円高不 況対策で低金利を実施してその低金利がそのままバブル経済を生ん だのである。まさに日本経済がジェットコースターに乗ってアップ ダウンをしているような状態であった。

そして三菱地所といえどもテナント集めに苦労した。着工しても３ 割ぐらいしか決まらない上に、インテルジェントブームに乗りあち らこちらでビル建設が始まり、テナントの引き抜き合戦が起きた。

名古屋でもフリーレントとか、引越費用をビルが持つというような 今ではテナント集めの定石テクニックとなっている手法が登場した 時代である。三菱地所はそれでも完成時に90％以上テナントを集め たとされているが、そのとき大名古屋ビルの空室率が上がったこと も事実であった。

実は筆者はこの時前後して名古屋に戻り不動産業に従事し、目の当 たりにした不動産ビジネスの過激な競争であった。２０００年にＪ Ｒセントラルのツインタワーができた時多くの新聞が供給過剰を論 じたが、到底その比ではない激しい引き抜き競争であった。

当時の新聞を調べると、広小路商店街振興会の役員が、広小路も新 しい高層ビルの建て替えがもっと進むべきだと発言している。レト ロな広小路だけでは生き残れないということをすでに認知していた 発言であろう。

広小路は腐っても鯛は鯛、名古屋の唯一の金融セクターでありビジ ネスセクターであった。おりしも現在日本経済が円高に一気に急降 下し、東海の経済にとって不安材料がある中、名古屋の東海銀行を 併合した三菱グループが、又名古屋の広小路で大きなリスクをとり に来た。

三菱がどんなビジネスモデルを名古屋に提示するのか？三菱が動け ば三井も動く。そしてみずほも・・・。名古屋が動き始めるか？ち なみに現在名古屋駅前でビルを作っているのがみずほ（第一勧銀） グループである。

東京でも、汐留、品川などの国鉄跡地の開発が一段落して、霞ヶ関、 丸の内、大手町といった旧ビジネス金融セクターの再開発が始まっ ている。名古屋も都心の再開発、都市機能の効率化にいよいよ着手 しなければならない時期になったようだ。

都市の再開発といえばむかしは公共事業の範疇であった。ファイナ ンスも銀行から融資を受けて行った。当時では非常に大きな資金で あったため当然財閥系のデベロッパが中心となった。

今は都市開発を担うのは公共事業ではなくＲＥＩＴや不動産ファン ドである。上海でも、ドバイでもヨーロッパでも、アメリカでも都 市開発はすべて市場のリスクマネーである。時流を的確に読んで乗 り遅れないようにしなくてはならない。

以上