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＝＝＝＝［2008年1月25日号］＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　　「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
　　　　　　　　名古屋ビジネス情報
　　　　　主宰　川津商事株式会社
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名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」 へのご登録ありがとうございます。当社は不動産にとどまらず 広くビジネス情報をお届けいたします。今回は、

　 テーマ：　技術革新

　老人ビジネスの用地ありませんか？という問い合わせが又増えて きた。不景気になり事業の拡大、投資案件の見通しが立たない状況 で、補助金ビジネスにトレンドが向き始めたのであろうか？

名古屋駅前で相変わらず聞くのは、新築の高額の賃貸マンションの 空きである。新築時には何とか入るが、入れ替えは難しいとか、い ろいろ入居が進まない言い訳が増えてきているようだ。

普通であれば賃貸マンションなどは増えれば、それについてスーパ ー等が増えてくるわけだが、流通業界も大型商業施設のビジネスモ デルかコンビニしかなく、行き詰まり感がありこまめな市場変化に 対応できない。市場の硬直化がでてしまっているともいえよう。

しかし考えてみれば、10年間に開発された25平米未満のワンルー ムマンションと、現在名古屋駅界隈で開発されている最近の高額賃 貸物件が品質、技術的な違いがそれほど感じられない。

バス、トイレがセパレートで8畳前後の居室がある。最近のワンル ームマンションでは、これが大きくなって2−3平米増床して、シャ ワードレッサーがついている程度である。その賃料が7−8万円する わけだ。デジタル家電の登場のような技術進化がワンルーム市場に は、どこにあるだろうか？

多様化しているといわれる住宅ニーズの何に業界として応えてきた だろうか？今の商品のどこに、当時の賃料と、現在の賃料との価格 の差があるか？ということになる。しかも前回のバブルのときに比 べて、今回のバブルのほうが地価はまだ安い。価格の推移は単純な 比較は出来ないが、少なくとも技術が進歩しない市場が成長するは ずが無い。

誤解のないように言っておこう。今の賃貸マンシュン業者が暴利を むさぼっているのでは決して無い。耐震検査、消費税、その他、そ の他のコストが非常にかさんで、その中でぎりぎりの賃料設定をし ている。

アメリカでサブプライム問題を起こしたのも、過剰な住宅投資であ る。日本の住宅も現在4900万世帯に対して１割以上の空き家が存在 している。にもかかわらず住宅建設には税制優遇措置がついている。 なぜか？

住宅建設の促進なくして景気の浮上はありえないからである。であ るならば古いものを壊して新しいものが生まれるダイナミズムのあ る市場を作り出すことが政策の最も重要な点となる。

それが新しいイノベーション（技術革新）と呼ばれるものである。 イノベーションによる市場の成長である。それがリアルな賃貸マン ション市場に生じていないわけだ。駐車場付置義務などの実効性の 目的外の規制がそのまま放置されていて、市場の新しい商品ニーズ、 住宅ニーズ、新しい生活スタイルの拡大に対するニーズをことごと くつぶしてきたことによる。サブプライムが原因？他にもやること はいくらでもある。それが市場だ。

「リアル」な市場といったのは、証券化によるセカンダリーマーケ ットでは証券化技術、リスクの移転技術が進み、証券化市場は非常 に大きく成長した。という意味でリアルという言葉を使った。

市場に多様のニーズが生じて、それに応える多様な技術革新、革新 的な商品が開発されれば不況など、ファンダメンタルズの景気に左 右されない骨太のビジネスとなる。これは行政が悪いわけではなく、 市場のプレーヤーがこのような情報の発信、行政を動かす要求を怠 らずする必要があったわけだ。

技術革新が起きるのは、フレキシビリティーがある環境と、イレギ ラーなプレーヤーが登場してくる環境である。既成概念の破壊であ る。

以上