ニュースレターバックナンバー

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＝＝＝＝［2007年末特別号］＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　　「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
　　　　　　　　名古屋ビジネス情報
　　　　　主宰　川津商事株式会社
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　 テーマ：　サブプライムローン問題を乗り越えて新たなステージへ

今年も年末になってきました。今年一年皆様はどのような年であり ましたでしょうか？1年を振り返りながら新たな展望を模索してみ たいと思います。

今年の弊社のニュースレターを振り返ってみると、夏ごろまではい ろんな地価の指標の発表で、地価の上昇が依然として30％超の激し い上昇をしているトレンドを解説していた。その一方で夏過ぎから、 景気のターンアランドを明確に記述していた。サブプライムローン 問題の顕在化である。

一方全体のトレンドとしては格差問題を取り上げてきた。都市の生 産性に注目してまた名古屋、愛知県の生産性の成長の鈍化が今年に なって明確になってきた事を取り上げてきた。

最新のニュースレターで、サブプライムローンについて集中してコ メントしてきたが、この問題を取り上げてもきりが無い事が筆者に もわかりだした。とはいってもとりあえずサブプライムローン問題 を纏め上げよう。

＊サブプライムローン問題は、 サブプライムビジネスモデルの住宅市場レベルのオーバービルディ ングの問題をはるかに超えて、グローバルな金融資本市場のクレジ ットクランチになってしまった。グローバルな規模で金融機関が破 綻の連鎖を引き起こすクライシスにまで広がる懸念が出てしまい、 市場の信用を一気に収縮させてしまった。

東洋経済がサブプライムローンは実はウイルスであったと表現して いるが、最近のもの下記はキャッチコピーだけで仕事をしている。 この先のお見通しとしては、短期的に金融危機の問題がもっと噴出 すが、それに対する対処も進み、やがて沈静化し、いずれは早晩市 場は機能し始めるだろうといわれている。

ここで言う対処とは、公的資金の投入による信用補填と不良投資期 間、痛んだ投資家の市場からの退場である。アメリカの住宅市場も いずれもとのバブル前の水準には戻る時が来る。当たり前ではある がこれが大方の見方のようだ。

ただし、懸念されているのは、今後サブプライムローン問題で200 万世帯の人たちが家を失うであろう事の影響である。特に黒人、ヒ スパニックを中心としたここ4−5年のアメリカ経済の消費の拡大 を支えてきた人たち、いろんな意味で新しいアメリカの主役となり つつある人たちの元気の象徴が、路頭に迷う事による、さまざまな 社会問題への懸念である。

貧困、離婚、犯罪、社会格差といったファンダメンタルズナな部分 での悪化が非常に心配されている。

日本でもバブル経済の破綻は、まだ記憶に新しい（とはいえもう30 歳台前半になると日本のバブル経済の教訓を知らない世代になって きている。）。金融システムは確かに更新されたが、犯罪、格差、貧 困、不安定感等以前とはまったく社会文化となった。

失われた10年といわれる時代は、市場に投資家が不在の時代であっ た。不良の投資家市場から退場して、新しい投資家が市場に入って くれば、市場の新しいダイナミズムが出てくるはずである。

サブプライムローンの問題の今後の注目点は、何時どのような状況 で、痛んだ投資家が市場から退場し、過剰資産が償却され、新しい 投資家、投資マネーが市場に戻るかという問題になるだろう。それ に必要な政策は何かという事である。

世界規模で30兆円とも40兆円とも言われ、日本では5千億円超の 損失といわれている。来年更に多くの損失が出たとしても数％の軽 微な？損害であったと言われているが、直接日本の金融システムが 大きな打撃を受け機能障害を起こしているのではなく、世界的な信 用収縮によって日本の経済も調整の影響を受けているのが現実でも ある。

これはやがて市場の信用が回復されれば、アメリカと違い日本にと っては特に多くの住宅ローン債務者が家を失うことも無く元に戻る だけである。問題は、この破綻がよその庭の出来事として傍観する のではなく、近い将来日本でのおきうる問題として学習する必要が ある。

今後のグローバル市場経済の競争がますます激しくなり、より高い 利益を求めるようになり、金融資本の理論が世界の投資文化を駆逐 する中で、未熟な日本のビジネスモデル、市場に対する日本の発言 力の弱さ等を考えると、市場競争に対するガバナンスによる抑止力 はほとんど期待できない。

話がそれるが、ひとつ考えてみたいのは、サブプライムローンの問 題が、なぜ2007年になって問題化したのであろうか。アメリカの住 宅バブルの問題は2000年以降のアメリカの経成長とともに懸念さ れていた問題である。

グリンスパーンという長けた人物が長くいすぎた事が、結果的に手 遅れになったのかもしれない。アメリカのブラックマンデー・ネッ トバブルの破綻を住宅景気で穴埋めしてきたのが彼の手腕であった という書物を読んだ事がある。

日本でもいろんな所の人事が、バブル破綻により大きく入れ替わっ たが、その後経済が回復するとともに長く居座るケースが目立ち始 めている。これは明らかに、変化に対するダイナミズムが失われて いく。防衛省の問題もまさにその典型といえよう。

さて日本は、アメリカの国内景気の影響を受け、輸出産業で引っ張 ってきた経済が大きく影響を受ける懸念が出てきた。輸出関連産業 の好業績を受け、その収益の受け皿となった不動産投資市場も一気 に収縮する様子である。

日本の不動産投資市場でも、サブプライムローン問題を機に一気に調 整局面に張ってしまった。東京のルート市場でも値を大きく下げている。 名古屋の不動産投資も影を潜めている。建築の構造問題に対処する政 策ミスが十分なほどまで収縮を促してしまった。

ただし、この市場の収縮が循環的な市場の調整なのか、他の要因に よるものなのかを判断する必要がある。すべてがサブプライムロー ン問題のせいにしてしまうと市場の本質を見誤る。

＊そこで、今後の展望をどこに見出したらよいかという事である。

サブプライムローン問題が今後どのようになっても、今後大きく変 わらないのは、グローバル化と市場経済である。グローバル化の中 では国家の役割が長物となりつつある。その中で都市が市場経済で 魅力を打ち出さなくてはならない。

市場経済の中では、国名より都市名のほうが先に走り出す。上海、 ドバイ、東京、パリ、ロンドン、ＮＹ、ソウルである。ぬきんでる 都市はますますぬきんでる。ミシュランガイドは日本ではなく東京 のステータスをグローバルレベルで評価されて事を意味するもので ある。

いつも思うのは、たとえば週間ポストの全国ラーメン特集等におい て、東西横綱として東京と大阪の店情報が出るが、名古屋の情報は まったくでない。日本レベルで名古屋がまったく評価されていない 事になる。これが一番の問題ではないだろうか？情報はこちらから 発信して初めて双方向となる。

都市の生産性については、今年のニュースレターの大半で取り上げ てきたテーマである。都市がそれぞれ生産性を上げて、市場経済の 中で存在を示さなくては生き残れない事はいまさらいうまでも無い。

東海地方の収益の根源は自動車、航空機産業等の輸送機器関連産業 クラスターにある。当ニュースレターでは何度でも言ってきたが、 産業クラスターの生成要件は単なる産業ネットワークではない。産 業クラスターに必要なのは、産業の遺伝子、遺伝子を支える学問の 府、優秀な人を集める温暖・快適・安全な住環境、リスクマネー、 産業エリアのフロントとなる大消費地である。

これらがバランスよく環境を整えて初めて、世界に冠たる産業クラ スターが出来上がるのである。今年の初め、日銀（名古屋支店）の 地域談話として、東海地区の生産性が伸び悩んでいる状況が懸念さ れた。今後の展望はどうもこのあたりに落としどころがあるような 気がする。

この地域の生産性を急速に伸び悩み始めた問題はまず人不足である。 賃金コストの問題である。そして名古屋の日銀もその後指摘してい たが、この地域の地域ファイナンスのレベルの低さである。これで すでに上記の生成要件の住環境と、リスクマネーの問題が指摘され たわけである。名古屋、三河地区における住環境の整備と、中小金 融機関のレベルアップである。

遺伝子を支えるものの府とは、大学院を意味する。社会の実践に通 用する職業人を育てる教育機関である。それは学生のレベルアップ と、社会人の知識のリライトである。

従来は企業人が独自で知識を持とうとすると、企業組織が許さなか った。組織の中で培養された知識以外の知識を持つものは異分子扱 いされた。しかし転職等で知識・スキルが自分の財産としてポータ ブル化されるようになり、新しい自分だけ得意な知識のリライトが 市場ニーズとしてでてきたわけである。

しかし現実には、本当のレベルの高い第一線の知識を得ようとする とするものは、東京へ行かなくてはならない。筆者も東京で呼ばれ てセミナーをする事があるが、熱心な参加者は東京に限らない、全 国から来られる。やはり地方では物足りないのがそのニーズにある ようだ。

名古屋の大学院がどれだけこのような市場ニーズを掘り起こす事が できるか？このエリアの優秀な人材を支える事ができるかどうか？ 今後の非常に大きな問題となる。

＊ さて、最後になったが、フロントシティーとしての名古屋の位置 づけである。

フロントシティーとは、地域の顔であり、収益、消費、市場ニーズ の受け皿となる先進的な機能をもった都市である。名古屋市が三 河・東濃地方の輸送機器関連産業エリアのフロントシティーとして のポジションを取り出したのは最近の事といってよいだろう。 1990年代末からの産業の隆盛によって蓄積された収益が、名古屋の 都心に投資され始め、収益の受け皿となり、空のフロントの空港、 陸のフロントの名古屋駅、海のフロントの三河湾が有機的にネット ワークし始め、その中心に名古屋市が位置するようになった。言う までも無くこれは2000年以降の話である。

しかし、大消費都市名古屋がフロント都市として十分に機能してい るかといえば、まだまだ不十分であろう。三河・東濃地方が本当の 意味でこのエリアを代表する顔としての都市として認めるには、更 なる利便性、効率性、何よりも高収益性が求められなくてはならな い。

都市の生産性は放っておけば勝手に上がるものではない。むしろ放 っておけば衰退するであろう。2000年から始まった名古屋駅前のリ テール市場の成長はおそらく2010年でいったん止まるであろうと 弊社では推測している。

栄エリアの生産性の低下が言われるようになって久しい。今年いよ いよ栄地区にある松坂屋、三越百貨店が自力だけでの再生を断念し 他との経営統合を始めた。百貨店のビジネスモデルは、どの百貨店 も旗艦となる店舗での収益でそのブランドを高めているに過ぎない。

勝ち組とされる、伊勢丹、高島屋いずれも旗艦店での収益でブラン 力を高め地方の不採算店を養っているといえる。逆に旗艦店舗で採 算が取れないと、その百貨店全体の経営に大きな影響が出る状況に なっている。松坂屋の旗艦点店舗はもちろん栄である。三越の栄店 は規模から言えば日本橋本店に匹敵する売り場面積を持っている。 準旗艦店とも言えるわけだ。

この二つの低迷した百貨店が栄にあるわけだ。これでは百貨店が悪 いのではなく、エリアが悪いといわれても反論ができないところが ある。栄エリアの再生が必要な事はいうまでも無く、いまや周知の 事実ともいえよう。

すでに栄の問題はいろんな人がいろんな指摘をされている。弊社と しては一点だけ挙げておく。栄が競争相手としなくてならないのは 名古屋駅前エリアではない。この先非常に大きな可能性を持ってい る金山エリアでもない。もちろんこの二つのエリアはエリア間競争 の相手として今後も刺激ある関係にはあろうが、本との敵はこの二 つではない。

栄エリアがそのもてる機能、可能性を発揮できないのは、エリア内 の足の引っ張り合いが本来の機能を発揮で傷低迷しているわけだ。 もっと言えば栄エリアは大きくなりすぎて、ひとつのエリアとして は機能していない。しかしみなが栄というブランド力に追いすがり ぶら下がっている。利権化しつつあるといってもよいだろう。

東京銀座、表参道どこでもおおむね500ｍから1000ｍの範囲である。 昔から回遊性の範囲は「銀ブラ」に象徴される徒歩可能な1Ｋｍ前 後である。栄の大津通りが500ｍである。

栄は久屋大通を中心に東西南北すべてでひとつの栄を連呼している。 その中でエリア内競争の形をとっているが、これは、本来ならばそ れぞれが栄東、栄南、栄西、栄北エリアでエリア間競争をすべきと ころである。どう見ても大きなエリアが栄というブランドにぶら下 がっているに過ぎない。

大津通りをひとつのエリアとしてみた時でも、パルコの南から中部 の松坂屋北部の三越とある。この間のエリア内競争が大津通りを活 性化させている。

松坂屋、三越は巨額の投資（増床）をして対名古屋駅前エリアとの 競争に臨んだ。大津通りだけを見れば、その後地価が上がり、多く のブランドショップを呼び込んだが、栄全体としてみるとその結果 は出ていない。栄は他のエリアとのエリア間競争の段階ではない。 栄の中のエリア内競争によるエリアの活性化が必要である。

しかし名古屋文化の一番悪いところの「内なる競争をせず、和を持 って尊し」とし、本来の問題点を直視しようとしない事である。対 名古屋駅前脅威論に終始しているだけである。栄を、みな平等に栄 全体で一度に改造して公共投資をして作りかえれば誰も文句言わな いかもしれない。そんな大掛かりな計画ができるまで足の引っ張り 合いになる。これが利権であろう。

たとえば、何度か表面化する三越北の名古屋市の私有地の有効利用 を考えてみよう。現実に、名古屋駅前のように民間レベルで大きな 投資が起きたとして、それに伴って地域行政が付随して環境の整備 等を考えたとしよう。

それによって栄エリア内のあるところだけ発展すれば、他が衰退し てしまう被害者観念がでてくる。そうなっては困るところからの足 の引っ張り合いがおきる。と考えるだけでアクションがとまってしまう。

一応栄の名誉のために、上記のような醜い争いは今のところ聞いた 事が無い。

しかし理想は、魅力あり都市を再生する計画が民間レベル度どんど ん立ち上がり、足の引っ張り合いで無く相乗効果を生むエリアない 競争であり、それに対してリスクマネーが海外から集まる仕組みが でき、栄の本来の潜在能力が機能する事である。アジアの新興して いる国々では、都市の成長が著しい。都市の成長と国の成長は両輪 である。このようなところでは民間のリスクマネーが世界中から集 まってきている。

今年、名古屋市が唐突に広小路通りの改修計画（広小路ルネッサン ス）を打ち上げた。街づくりの大きな動きが始まったかと大きな期 待が起きた。が、同時に関係各所から異論が続出した。

名古屋駅と栄の中間に位置し、ともすれば埋没してしまうエリアで あり、行政が手がける理由としては十分にあるところである。しか しサプライズをねらったわりに、おそらくこれを考えたシンクタン クの準備不足が市長に恥をかかせた形になってしまったのだろう。

通常、都市計画、街づくりは行政が独自に考える事は無い。良い意 味でも悪い意味でも行政が自分たちの主張を持ち、それが独断で一 人歩きする事は通常無い。大抵どこかの大学の教授、あるいはお抱 えのシンクタンクが書いた絵を市民の反応を見ながら推進する。 根回しを経てやがてコンセンサスを得たところで一気に実行に移す。 名古屋市が進めている能楽堂復元等がこの例である。

計画を打ち上げて、サプライズの中で一気に作り上げてしまう。こ れはむしろ民間の市場原理による覇道のやり方である。行政的コン センサスは昔から時間をかけて根回しをして、築き上げるものであ ったはずである。

（ある人に言わすと、「であるからこそ役所は交際費のような根回し のお金がいるにもかかわらず、それが無いから裏金を必要とするよ うになるんだ。」という事らしい。）

いずれにしても、従来のように、行政主導で街づくりを行うのには 時間がかかりすぎ、市場経済のスピードはそれを待ってはいない。 このような行政の手法と市場のニーズとのミスマッチが栄の活性化 を遅らせ生産性を落としているのも事実であろう。

だからといって、行政の存在を否定することはできない。市場の暴 走を監視統治するのは行政しかできない。そしてその手続きは民主 主義である以上時間を要することは当たり前である。

栄エリアは、これまで行政主導で作られた街であり、公共施設は主 役となっており、名古屋駅前のように民間主導だけでは再開発がで きない。しかしかといって行政も以前のようにすべて資金をあがな えるほど余裕も無い。如何に民間をその気にさせるかである。

今回の広小路ルネッサンスを見ていて考えなくてはならないのは、 従来のコンセンサス型の行政手続は時間がかかりすぎる。だから都 市の再生の妨げとなっている。といって、いきなり行政がサプライ ズを起こしても、やはり今回のように拒絶は大きい。無理である。

やはり、東京のいろんな民間開発のように、まず民間の自由な開発 意欲がかもし出される環境を行政が作り出し、それを後押しコント ロールする行政のほうが望ましいのではないだろうかと考える。栄 に大きな投資をいようとする新しいプレーヤーをどのように呼び込 むかが今後の課題かもしれない。

東大の伊藤元重先生が今後のキーワードとしてグローバル化とＩＴ を上げている。改めて言うまでも無い事ではあるが、東京で進んで いるようなパスモ、スイカ等ＩＴ技術による地域経済の効率性に直 接影響を与えるビジネスモデルが名古屋にはまだ無い。

名古屋市の交通局が今年念願の黒字を計上した。理由はいろいろあ ろうが、前向きにモチベーションが高まる話題である。名城線環状 化等有効な投資が行われ、観光地の周遊バスを考えたり、携帯電話 による案内を充実したり、カード等のハードが無くてもソフト面で のアイデアがいろいろ出始めている。

ニューヨークではシティーカードといって、美術館等観光地と交通 機関が共通のフリーのデイカードが販売されている。今後生産性に 寄与するアイデアがますます出てくる事を期待したい。多種が共通 して使用できるモデルが利便性を呼ぶ。

いろんな理由があるのだろうが、東京を待つ必要は無い。都市の生 産性向上に対する危機意識が名古屋は少ないといわれてもしょうが ない。

＊ 結論としては、
グローバル化のなかで東京以外の都市が埋没してしまう可能性があ る。そうならないようにするためには、東海地方の優れた産業群が 生産性を高める必要がある。そのために名古屋が都市としてできる 事は何かという事である。

名古屋が東海地方の輸送機器関連産業クラスターのフロントシティ ーとしての機能を高める必要があるわけだ。東濃、三河地方と名古 屋の間で人、物、金の交流が効率よくなり結果的に都市の生産性が 上がるようにしなくてはならない。交通アクセスの充実、住環境の 整備、効率の良い高度集積都市の実現である。

大阪で言われていりう事だが、市の役割が非常に不明確で行政効率が落 ちている。行政効率が落ちているということはその都市の生産性が向 上の足かせにもなりうることである。市場経済の中で行政の役割がい っそう必要になる中で、新しい行政手続のモデルが必要となってきて いるわけだ。

今年もご愛読いただきましてありがとうございました。来年も皆様 にとってよき年であります事を祈念しております。ありがとうござ いました。

以上