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＝＝＝＝［2006-10-1］＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　　「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
　　　　　　　　名古屋ビジネス情報
　　　　　主宰　川津商事株式会社
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名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」 へのご登録ありがとうございます。当社は不動産にとどまらず 広くビジネス情報をお届けいたします。今回は、

　 テーマ：祝ミッドランドランドスクエア竣工そしてそのインパクト

さて鳴り物入りで名古屋駅前エリアの登場したトヨタ系企業、毎日 新聞ビルの再開発がいよいよ完成する。オフィス棟が実質的に今年 末機能し始める。この建物が市場に与える意味を考えてみる。

いろんなところで紹介しているが、そもそもバブル経済の当時から 出ては消えした再開発構想がいよいよ完成することになる。名古屋 駅前というニーズが多様化するところにありながら、毎日新聞の輪 転機があった建物、機能性が非常に陳腐化し始めていた豊田ビルが、 名古屋駅前にふさわしい新しいビジネスに対応した器となって登場 するわけだ。

この再開発に誘発され、このエリアの昭和３０年、４０年に建てら れた古いビルの再開発が始まろうとしている。ＪＲ東海のセントラ ルタワーの登場同様に大きな市場へのインパクトが期待される。特 に、これらに続く中小ビルの再開発が、現在日本で過剰気味になり つつある投資マネーに後押しされて、また銀行の過剰な融資姿勢に より今後大きく期待される。投資環境が非常に良い事が背景にして、 促進される可能性がある。

マスコミでずいぶん騒がれていた、この機にトヨタの社員が何千人 も押し寄せて、住宅などのビジネスチャンスが増えるという期待感 があった。現時点でまだ成果は見られない。やがて大きな失望に変 るかもしれない。ただしこれは当初から疑問視されていたことであ り、ある意味ファンドなどの投資の理由付けにプロパガンダされて いた部分もあり、冷静に考えれば期待はずれとは言えないと考える。

弊社が何度も取り上げているが、従来から名古屋駅前エリアはビジ ネスだけのエリアではない。名古屋駅という交通の拠点に有り、平 日よりむしろ休日の方が人の動態が大きなエリアである。ここへ２ ０００年に高島屋が登場したインパクトは、いまさら特筆するまで も無く非常に大きなものであった。

この高島屋の刺激に誘引され、またその後の名古屋駅前の駅構造の 変化、金融機関が統廃合された空き店舗の有効利用など、街のフロ ントとなるスペースの大量供給により、リテール市場に対してダイ ナッミクなインパクトが生じていた。

リテール市場とは物販小売、飲食、ソフトサービスの市場である。 周辺都市からの商圏の再編・吸収、新たなオフィスビルに就業する ビジネスプレーヤーの購買力、投資効果の相乗効果、流通市場のイ ノベーション、競争原理による市場の活性化などによる急成長が期 待されるわけである。

弊社では２０００年以降名古屋駅前のリテール市場は２倍以上に成 長すると考えていた。測る尺度が無いため正確なことはいえないが、 ２０００年から２００５年の５年間に名古屋駅前のリテール市場は おそらく１．５倍以上に成長したと考えられる。更に今後２０１０ 年までに２倍以上に成長すると考える。

この名古屋駅前のリテール市場の今後の成長の試金石となるのが、 ミットランドスクエアーの商業棟である。

名古屋駅前エリアは、高島屋も含めて百貨店と言うビジネスモデル によるリテール市場の牽引が主であった。都心型のアメニティー施 設を擁した、名古屋では新しい商業形態といえる専門店を中心にし た商業施設がミッドランドスクエアーとして登場する。

今後も名古屋駅前には、百貨店の革新、或いは新しい百貨店の参入 も当然期待されるが、このようなオフィスとの複合商業施設の登場 も当然多くなると考えられる。百貨店と言うビジネスモデルが、強 大な投資を安易に出来ないのが、今の現状でもある。その原因は、 出店規制の強化、会計原則の時価評価主義、市場競争の激しさなど、 市場があまりにも短期的な利益しか評価し得ないところにある。

東京でも、バブル経済時のように百貨店が拡大し続けた状況とは違 い、例えばコエド日本橋、新丸ビル、オアゾ丸の内、六本木ヒルズ 等、オフィス棟とセレクトされた専門店による商業施設複合施設が 市場の中で機能している。

このような名古屋には無かった新しいタイプの都心方商業施設が成 功すれば、内外からの専門店形式の新しいビジネスの参入が今後も っと多く期待されることになる。そうなれば前述のリテール市場の 成長は当然２倍以上となることも予想される。

結果的に名古屋駅前のブランド価値が上がれば、今後議論が始まる 道州制の核の受け皿となるエリアになり、又、輸送関連産業の巨大 クラスターである愛知県三河エリアのフロントとしての機能も高ま ると考えられる。

先般ある大手都市銀行の名古屋支店長様の訪問を受けた。名古屋駅 前の銀行の貸し出し残高が、トヨタとのビジネスチャンスの拡大を 期待して、急増していますかとお聞きしてみた。答えはノーであっ た。

名古屋駅前エリアで、現時点で拡大している市場、そして急増して いるビジネスチャンスはリテール市場である。確かにこのエリアの ビジネスプレーヤーは今後拡大するだろう。しかしそれに伴うビジ ネスチャンスと一言で言っても、その本質を見誤ると大きなリスク となる。

以上