ニュースレターバックナンバー
┏┏┏［2005-5-25］┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏
「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
名古屋ビジネス情報 主宰 川津商事株式会社
┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏
名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」
へのご登録ありがとうございます。当社は不動産にとどまらず
広くビジネス情報をお届けいたします。今回は、
テーマ： 投資家の育成
最近投資の話の中に「オルタネイティブ投資」という言葉が、頻繁 に見られるようになってきた。オルタネイティブ投資とは、株式投 資では、現物投資に関連する空売り、オプション、先物、デリバテ ィブ取引を指す。
同じアセットクラスだけではなく、株式投資の他に例えば商品投資 等もその対象となる。当然ＲＥＩＴ等の投資もその範疇で捕らえる 事が出来る。つまりメジャーな保守本流の株式投資、公社債投資に 対して、その他の代替的な投資を組み合わせることにより、より効 果的な投資成果を目指す技法である。
このような投資に関心が集まるという事は、主流の株式投資以外に 投資ニーズが広がっている事が背景になる。つまり市場ニーズが多 様化しているわけだ。従来の考えでいくと商品レンジが広がり始め ると、金が余りだして主流だけではまかないきれなくなり、他の商 品レンジに投資が拡大し、それは市場の過熱を意味してきた。つま りそれは過剰投資（バブル）である。
しかし現在、このような見方をするアナリストは少ない。バブル経 済破綻以後、リスクマネジメントが理解され、投資をいろんな方法 でヘッジする必要性が認知されるようになってきた。今は、このよ うな投資技術の一環としてオルタネイティブな投資が注目されてい る。
銀行預金金利では生活が出来ない状況で、市場原理として、リター ンの高い投資にお金が移行しだしたわけである。低金利しか提供が 出来ない金融機関の、市場での役割が明らかに終焉を迎えようとし ている。
これからの資産運用はすべて自己責任が原則である。そこで株式だ けでなく、いろんな投資の選択肢があればポートフォリオを組む事 ができ、投資に幅が出来る。その意味で不動産投資も市場が魅力を 持ち、かついろんな人が参加できるようになれば経済システムにも 大いに貢献できる。
名古屋の不動産投資市場とはどの様な位置づけになっているのだろ うか？
名古屋の賃貸マンション投資の特徴は、先祖代々ある土地にマンシ ョンを建てる手法である。つまり家系の資産であり、途中で売った り（出口）買ったり（入口）する投資商品ではない。半永久的に資 産として持つ。
このような投資環境における投資関連ビジネスもそれなりの特徴が ある。例えば東建、サワコー等の活躍した不動産ビジネスもすべて 一棟建てマンション販売である。投資用賃貸マンションの分譲では ない。
余談ではあるが、当然これらの投資をサポートするファイナンスの 名古屋のフロントも途中で売却するための中途解約を認めたがらな かった。バブル経済では、運用成績が悪くなっても他の資産担保が ある限り、フロントが借り入れ解約を絶対認める事はなかった。結 果的に運用を失敗した殆どのケースで不良債権になってしまった。 この体質は今も変らない。
東京では、バブル経済以前からワンルームマンション１戸（１５０ ０−２０００万円）の投資が非常に普及している。これらの現物不 動産投資商品は銀行預金に代わる資金の運用先として、税制面のイ ンセンティブが無いにもかかわらず拡大している。
この市場に参加する人とたちは、手元資金が無く非常に高いレバレ ッジで市場に参加する。つまり資産家ではない。スタートアップの 投資家の卵とも言えるである。
そしてこのような商品投資を繰り返し、何らかの成果（ペイオフ） を得て成功した人は、更に次の規模の投資を目指す。つまり次の一 棟建への投資となる。東京という不動産投資市場ではこのように投 資家が育成されていく。
当然途中で失敗して、市場から退場する投資家も多い。もちろん市 場には悪徳不動産業者もいる。しかし失敗はまた市場を進化させる 要因ともなる。
現在名古屋では、ワンルームマンション１戸の投資市場は無い。実 際は少ないながらもあるのだが、きわめてマイナーなイメージが強 く、あまり注目されることはない。従って明確な市場が存在すると はいえない。
名古屋でも投資家を食い物にした業者がいた事も事実である。しか し投資家の多くも、管理能力も無く、リスクも理解せずに進められ るままに市場に参加し、失敗すると一斉に被害者を主張する傾向も 確かにあった。
もう一度言うが、名古屋の賃貸マンション所有者は、先祖代々の土 地持ちであり資産家である。投資の対象は商品ではなく、資産であ る。このような資産家の特徴は安全を志向し、例え投資成果に不都 合があっても、その先祖代々の資産を抱きかかえたまま破綻するま でがんばり続ける性格である。
東京と名古屋の違いは、資産が無くても貯金資金のレベルから参加 できる市場と、資産家しか参加できない市場の違いがある。
ご存知のように、東京のこのように成功して育った投資家は、いま や札幌、福岡等の賃貸マンション市場を席巻している。現在のとこ ろ名古屋にはまだ入って来られない。名古屋の不動産市場では中古 マンションを流通させる市場がまだまだ脆弱すぎるからだ。
以前バブル終了時期に、東京から弊社に、名古屋におけるワンルー ムマンションの販売ビジネスの可能性について、市場調査してほし いという依頼があった。弊社ではお断りをした。はじめからネガテ ィブである事が予想できるコンサルティングをしたくないのが当時 の本音であった。
最近、名古屋の不動産会社大手に、ワンルームマンションの販売ビ ジネスの展開を持ちかけたことがある。依然として拒絶反応がある。 残念なことではあるが当然といえば当然なことでもある。
東京でも投資目的のワンルームマンションの販売を手がけているの は、大手デベロッパーではなく中小のデベである。しかしその多く は、ジャスダックス等新興市場に上場をするほどにまで成長してい る。
これから高齢化社会になり、年金が破綻し投資家自らがリスクポジ ションを取らなくてはならない中で、彼らがいろんな代替的投資商 品のリスクを取れる投資家として育っている市場であるかそうでな いかは、名古屋の経済システムの浮沈にもかかわることである。
市場は、新しいニーズに対して、新しい技術革新によって成長する。 名古屋が、高齢化社会に向かって、投資市場の多様化のニーズに対 してどの様な新しいビジネスモデルを提供できるのか？非常に大き な問題である。
名古屋の投資市場を、バブルの時のように金額の高騰だけで膨らま すのではなく、投資家を増やし新築、中古の投資商品の活発な流通、 魅力ある投資成果の結果として成長させる。そのためには資産投資 と商品投資の市場を分ける必要がある。確かにワンルームマンショ ンの投資は名古屋の気質にあわないかもしれない。ではそれに代わ る名古屋の投資市場をどの様に育てるのか？
以上