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===[2003-2-25]===========
 「名古屋の不動産何でも相談室」がお送りする
        名古屋ビジネス情報
       主宰 川津商事株式会社
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名古屋・不動産に関するビジネス情報誌「名古屋ビジネス情報」
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   テーマ: クイズ 不動産価格
正常価格、取引事例価格、収益価格、会社更生財産評価価格、 さて一番安いのはどれ?

一概に不動産資産の市場価格といっても、いろんな価格評価の方法 によって違った価格が出てくる。

不動産鑑定士が評価する価格が正常価格、不動産取引業者が算定す る価格が取引事例価格である。正常価格では収益還元法を採用して いるが、取引事例価格をも参考にしているため、取引事例価格と収 益還元評価の価格との中間になる。

取引事例価格は、競売など司法的手続きに基づき成立した価格(競 売落札価格等)を排除する傾向があり、通常の取引業者間において 任意売買で成立した価格を採用する。つまり倒産など一方が弱い立 場で成立した価格は排除された、買い手売り手双方が任意で取引が 成立する価格と言える。

また現在のように地価が下がっている状況では、最新の事例がたく さんある地域では、非常に低い価格がつけられるが、そうでない地 域では下落前の高い価格が基準になる傾向がある。バブル経済の逆 である。したがって比較的高い価格と最新価格の中間をとると考え られる。

会計士が算定する価格が収益価格である。時価会計、減損会計など 収益性にもとづいた評価が厳格の求められる中で、収益が低く見積 もられるとかなり低い価格が算定される。

弁護士が会社更生法の運用で更生財産として評価する価格が更生評 価価格である。2000年以降、民事再生法、会社更生法、さらに 今後予想されるこれらの改正法の中で、企業を再生させる過程にお いて、優良な営業資産を速やかに元気のいい企業に譲渡することが 社会的ニーズとしてある中で用いられる価格である。

これらの再生法はある意味で、優良な資産を、倒産しかかった企業 から、健全な元気のある企業に移すスキームであるともいえる。こ れは競売の前に任意売買の形で資産の譲渡を促すものである。時に は従来一般的に傷ものと見なされた裁判の競売価格よりさらに低い 価格が設定されることがある。

もちろん更生財産の評価は高いほうが、債権者の回収高が高くなり 高く誘導されるが、現在のように早く売れる事が要求されるとそう とも行かなくなる。つまりすぐにその場で叩き売れる価格に近づく。

このような安い価格で放出された資産、工場などを購入して、新し く作られた商品・サービスが、それまでの正常に操業している企業 から出てくる商品との間に価格差を生じ、さらにデフレスパイラル を起こしていることは周知の通りである。

さらに司法界から不動産が放出される手法として、競売がある。競 売は倒産物件を裁判所が公的に公開入札をする制度である。以前は 競売屋といわれるセクターの介在があり、普通一般の人は手を出さ なかった。最近は法律が整備され一般の人でも参加しやすい形態に なっている。

これらをまとめてみると、弁護士がかかわる更生財産評価が一番安 く、次に会計士の収益価格、最後の不動産業界価格と言うことにな る。現実には、会計士はバランスシートを作る時に評価するだけで、 不動産資産を売買する公の手段を持たないが、弁護士は会社を再生 させる過程において売買をする能力を備えている。

こういった実態を背景に、不動産の流通チャネルが大きく変わって きている。このほかにも、破綻先の企業の資産をその関与する金融 機関の系列の信託銀行から市場価格を無視した価格放出されるチャ ネルがある。当然買い手からすれば一番安いセクターから仕入れる ことを希望する。当然司法業界、金融の不良資産処分部門から出て くる不動産が安く、流通市場の中心になろうとしている。

宅地建物取引業では受け取った報酬に見合う瑕疵担保責任を有する ことになるが、司法業界から放出される資産は瑕疵担保を免責され た契約内容で放出される。それでも弁護士業界は資産譲渡価格に見 合う報酬を手にすることができる。不動産売買における瑕疵担保制 度の本質が形骸化してしまっている。

本来、情報の非対称性を生む事を防止するために、銀行には不動産 を売買することを禁止されている。しかしその系列の信託銀行を通 すことで本来の法律が形骸化してしまっている。

それでも、資産の流通を活性化させる事が、今の社会的なニーズと なっている。皆さんが不動産を買う時は、どのチャンネルを使いま すか?そして売る時は、どのチャンネルを使いますか?

以上



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